Maakt u beleid op strategisch, tactisch of op operationeel niveau? Ik geef u een voorbeeld. Wij zien bij veel corporaties dat de onderhoudsbegroting, die als input wordt gebruikt voor de beleidsvorming, zelf complexbeleid bevat. In de onderhoudsbegroting staat dan bijvoorbeeld dat een complex in een bepaald jaar wordt gesloopt. Na het sloopmoment stopt het onderhoud voor dit complex. Als u vanuit tactisch oogpunt nu besluit om niet te slopen, kloppen de onderliggende gegevens niet meer. Hetzelfde geldt voor verbeteringrepen die u opneemt in de onderhoudsbegroting en waarbij er sprake kan zijn van af- en opbouw van regulier onderhoud vòòr en nà het tijdstip van ingreep.

Ook zien we dat de beleidscyclus niet altijd consequent en integraal wordt opgevolgd. In september levert de assetmanager het geactualiseerde vastgoedbeleid op, terwijl in juni de onderhoudsbegroting wordt vastgesteld. Gaat u het vastgoedbeleid dan aanpassen aan de onderhoudsbegroting, of zou het andersom moeten zijn?

Assetmanagement

Willen we het strategisch proces vanuit de beleidscyclus verbinden met de operationele uitvoering. Het spreekt voor zich dat we eerst de strategische keuzes bepalen voordat we daar onze taken voor de korte termijn aan kunnen ontlenen: we bakken eerst een cake en daarna snijden we er een stukje vanaf.

De assetmanager is verantwoordelijk voor het opstellen van de complexstrategieën. In deze rol is hij opdrachtgever voor de uitvoering, waarbij een goede communicatie over de beleidsuitgangspunten nodig is. Hoewel sommige van uw medewerkers betrokken waren bij veel afwegingen en keuzes die hiervoor zijn gemaakt, zal dit voor veel andere medewerkers niet gelden. Zij verlangen duidelijke richtlijnen voor de optimale uitvoering van hun werkzaamheden. Het accent zal hierbij niet zozeer liggen op de dagelijkse routine, maar het moet vooral duidelijk zijn waar, ten gevolge van herijkt beleid, u middelen op een andere manier moet inzetten.

Het operationele proces

Ons advies is om het complexbeleid niet in de onderhoudsbegroting te zetten. In de onderhoudsbegroting adviseren wij om alleen zaken rondom kwaliteit neer te zetten. Focus daarbij op goede conditiemetingen en kwaliteitsinspecties. Beleidsbeslissingen zoals renovatie, sloop en verkoop geven vanuit de complexstrategieën vervolgens weer input aan de (gewogen) onderhoudsbegroting. Met ‘gewogen’ wordt in dit geval bedoeld dat de onderhoudbegroting wordt aangepast aan het vastgoedbeleid op díe onderdelen waarover een besluit is genomen met betrekking tot sloop, verkoop of woningverbetering.

Staat complexbeleid bij u in de onderhoudsbegroting?

Ruud Klement is Senior Consultant bij Vabi Software. Hij adviseert woningcorporaties op het gebied van assetmanagement en vastgoedsturing. Hierbij begeleidt hij de corporaties bij het implementeren van processen op dit gebied en zorgt hij voor de implementatie van het softwaremodel van Vabi voor assetmanagment en vastgoedsturing, Vabi Assets Beleidssimulatie.