“You cannot solve the problem, with the same kind of thinking, that has created the problem” (Albert Einstein)
Voor een blijvende invulling van de maatschappelijke doelstellingen door corporaties en bijdrage aan financiering van de civil society is de transformatie op corporatie niveau niet voldoende.
De systeembeperkingen, ontbreken van aandeelhouderschap, geen rechtstreekse toegang tot de kapitaalmarkt en de staatssteun faciliteiten zoals borging door het WSW en de sanerings- en projectsteun van het CFV, staan nog steeds optimaal effectief en efficiënt handelen in de weg.
Transformatie op corporatieniveau en aanpassingen binnen het bestaande stelsel zullen slechts leiden tot sub-optimale oplossingen.
Dit pleit dan ook voor een grondige transformatie van het stelsel, waarbij de hiervoor genoemde systeembeperkingen opgelost worden.
De transformatie van het corporatiestelsel
Vergelijkbaar met de transformatie op corporatieniveau, kan het stelsel getransformeerd worden.
Hierbij wordt een duidelijke scheiding aangebracht tussen vermogen en de overige activiteiten waardoor de belangen van de vermogens- en rendementsuitkeringen gescheiden worden van de ondernemingsbelangen (het portfoliomanagement dat deelneemt aan het economisch verkeer).
Tevens worden de maatschappelijke activiteiten gefinancierd vanuit het maatschappelijk dividend, dat door de vermogensverschaffer uitgekeerd wordt;
Schematisch ziet het stelsel er dan als volgt uit:
Rentmeesterschap
Door de scheiding van vermogen en activiteiten transformeren corporaties tot rentmeester van het vermogen.
Het bestuur van de corporatie nieuwe stijl wordt gevormd door de relevante stakeholders die gezamenlijk het beleid bepalen. Het bestuur wordt ondersteund door een bestuursbureau, die het beleid vertaalt in opdrachten/overeenkomsten t.b.v. de uitvoering door de “dochters” die volledig onder de tucht van de markt werken.
Het eigen vermogen van de corporaties is op dit moment op basis van marktwaarde in verhuurde staat, na aftrek van de leningen en kortlopende schulden ongeveer € 175 miljard.
De scheiding van vermogen en activiteiten houdt in dat het bestaande vastgoed verkocht wordt aan bestaande of nieuw op te richten institutionele vastgoed beleggers. Deze verkopen zullen in de vorm van deelnemingen in de beleggingsfondsen danwel in contanten worden voldaan. De ontvangen contanten dienen in eerste instantie voor aflossing van de uitstaande leningen. Het surplus dient ook bij te dragen aan de geformuleerde rendementsdoelstellingen en zal ook belegd dienen te worden.
Markt
De vastgoedactiviteiten die overgaan naar ander partijen functioneren volledig in de markt en onder marktconforme condities. Dit houdt ook in dat huurprijzen marktconform zullen zijn. Bijdragen aan betaalbaarheid zullen geschieden via het maatschappelijk dividend.
Publiek belang
De aanwending van het maatschappelijk dividend zal democratisch gelegitimeerd dienen te geschieden. Op Rijks niveau worden de bestedingsdoelen zoals betaalbaarheid van het wonen, zorg en welzijn, inclusief de procentuele bijdragen van het vermogen per bestedingsdoel vastgesteld. De bijdrage aan betaalbaarheid kan geschieden door afdracht aan de Rijksoverheid die op haar beurt zorg draagt voor uitbetaling aan de individuele woonconsument. Op lokaal/regionaal niveau wordt de aanwending aan de overige bestedingsdoelen bepaald.
Extern toezicht
Het extern toezicht kan voor de marktactiviteiten plaatsvinden op basis van bestaande wet en regelgeving door NMa, kantonrechter en huurcommissie.
De corporatie nieuwe stijl kan, omdat zij als vermogensbeheerder grote overeenkomsten vertoont met pensioenfondsen, onder toezicht komen van de Pensioen- en Verzekeringskamer bij de Nederlandse Bank. De huidige toezichthouder, het CFV/de Woonautoriteit, kan hier dan onder gebracht worden.
Toezicht wordt gehouden op instandhouding van de benodigde vermogens met inachtneming van risico en inflatiebuffers.
Fiscaal regime
Op alle activiteiten is de bestaande belastingwetgeving van toepassing.
De vermogensverschaffer verkrijgt een ANBI-status waardoor uitkeringen fiscaal onbelast kunnen geschieden.
Tot slot
De indruk zou kunnen ontstaan dat bij de hiervoor beschreven transformatie het vermogen van alle corporaties ook bij één partij, bijvoorbeeld de overheid, ondergebracht zou kunnen worden.
Dat, zou ongewenst zijn, omdat hiermee de kleur en de binding met achterban en lokale en regionale stakeholders van de individuele corporatie verdwijnen. Daarnaast kunnen de prestaties van de corporaties niet meer onderling vergeleken worden.
Ik verwacht bij dit model wel, dat ten behoeve van risicobeheersing en efficiëntie, het aantal corporaties (nieuwe stijl) vergelijkbaar met wat er bij pensioenfondsen is gebeurd, door samengaan aanzienlijk kleiner zal worden.
Over Rinie Teuben
Loek van Bennekom
15/08/2010 om 22:08
Beste Rinie,
Een citaat van Einstein met diens portret, een schema met ontelbare pijlen en dimensies, zo complex dat het niet te volgen is, plus een tekst die bijna gaat schiften vanwege het opgeklopte gehalte aan financieel-, management- en volkshuisvestelijk jargon. Je boodschap ontgaat mij, ondanks dat ik het artikel een paar keer overgelezen heb, volkomen.
Wie werkelijk over visie beschikt slaagt er meestal in deze op een toegankelijke manier over het voetlicht te brengen.
Wat wil je eigenlijk beargumenteren?
Mathieu Wagemans
16/08/2010 om 11:14
Toch even een reactie. Ik deel de opvatting dat veel problemen, ook rond wijkbeheer, hardnekkig zijn omdat ze georganiseerd in stand worden gehouden. We kunnen niet langer vertrouwen op bestaande instituties. Instituties die bedoeld waren om mensen zelfstandig te maken hebben nieuwe afhankelijkheden opgeleverd. Systeemvernieuwing betekent dat er nieuwe coalities moeten komen.Nu zijn we vaak georganiseerd rond de problemen van eergisteren en niet rond de uitdagingen voor overmorgen. Met ebrtekking tot ons voedselsysteem is die analyse uitgewerkt in een rapport over regionale duurzame voedselsystemen. Zie site InnovatieNetwerk. Er is behoefte aan een nieuwe vorm van sturing,een nieuwe vorm van burgerschap waarin burgers weer de ruimte krijgen eigen oplossingen te realiseren maar zich ook niet langer vrijblijvend kunnen onttrekken aan de problemen en deze met groot gemak op bordje van de overheid leggen. De benadering waarin er nieuwe allianties komen van burgers op basis van nieuwe organisatieprincipes (wederkerigheid) en neiuwe financieringsvormen lijkt mij relevant en zelfs urgent.
Mathieu Wagemans
Jan de Hullu
17/08/2010 om 09:04
Ik wil reageren op Loek. Wat Rini Teuben mijns inziens duidelijk wil maken is een nieuw stelsel waarin:
-al het vastgoed verkocht wordt (aan marktpartijen)
-besturen van corporaties zoals we die nu kennen feitelijk verdwijnen en een nieuwe functie ontstaat: vermogensbezitters/rentmeesters. Met het vermogen uit de verkoop van het vastgoed, kan worden geinvesteerd in leefbaarheid, wonen, werk, zorg etc.
-dit gebeurt natuurlijk onder invloed van het publiek belang, waarbij
-het extern toezicht als separaat instituut kan verdwijnen (wordt bijvoorbeeld ondergebracht bij DNB, nu wel weer een optie nu Naud Wellink niet meer een volgende termijn krijgt, me dunkt)
Wat we hierdoor zouden kunnen bereiken, is in ieder geval meer marktwerking (en overeenkomstig hogere huren) in de huursector en een sterke invloed van het publiek belang omdat dat gepaard gaat met een hele hoop geld (verkregen uit beleggingen etc. van het vrijgekomen kapitaal).
Echter waar ik wel problemen zie, is juist bij de combinatie van marktwerking in de verhuur en, laat ik het zo maar noemen, de subsidiestromen vanuit het publiek belang (zie schema). Omdat er geen rekening meer wordt gehouden met de verschillende sociale klasses in de samenleving, zou dit onder meer kunnen leiden tot het verbranden van maatschappelijk kapitaal (er moeten enorme subsidies worden uitgekeerd aan de lagere sociale klasse om die te kunnen huisvesten). Ik heb een en ander niet doorgerekend, maar ik ben benieuwd wat de gevolgen daarvan zijn.
Loek van Bennekom
17/08/2010 om 14:12
@ Jan de Hullu. Dus in concreet betekent dit voorstel het volgende:
De sociale woningvoorraad wordt tegen een marktconforme prijs verkocht aan marktpartijen die de huur zoveel mogelijk zullen verhogen. De opbrengst van deze verkoop gaat naar een “rentmeester met oog voor het publiek belang”. Het ligt m.i. voor de hand dat deze rentmeester de democratisch gelegitimeerde overheid is.
Vervolgens zal die overheid het volkshuisvestelijk vermogen gaan besteden. Daarbij moeten we afwachten aan welk doel: huursteun voor mensen met een laag inkomen, wijkbeheer of handhaving van hypotheekaftrek, belastingverlaging of om maar wat te noemen de aanschaf van de JSF.
Corporaties uit de verdomhoek halen door een complete uitverkoop van de volkshuisvesting te bepleiten? Je moet wel heel weinig op hebben met het werk van corporaties om zoiets te bepleiten. I don’t agree!
Rinie Teuben
17/08/2010 om 14:33
Beste Jan,
Dit is inderdaad het stelsel dat ik voor ogen heb. Vergelijk het met de pensioenfondsen, waar ook een horizontale scheiding is aangebracht tussen vermogen en activiteiten.
De rekensommen kloppen waarbij het wel nodig is dat er een volledige liberalisatie van de huren zal zijn. De inkomensondersteuning zal een democratisch te bepalen percentage van het vermogen zijn.
Op dit moment dragen corporaties al ± € 3,5 miljard bij aan inkomensondersteuning door het genieriek afprijzen van de huren.
Meerjarig moet een rendement (direct en indirect) van 7-8% op het vermogen mogelijk zijn. Hierop zullen inflatie en risicobuffers toegepast worden. Ik schat dat 4-5% maatschappelijk aan te wenden zal zijn.
Een ander uitgangspunt is dat de corporatie nieuwe stijl ook zal moeten kunnen beleggen in andere assets, zodanig dat het rendement gegarandeerd wordt.
Door het vermogen op deze manier te beschermen en de rendementen aan te wenden conform de democratisch gelegitimeerde wensen.
Rinie Teuben
17/08/2010 om 16:34
Sorry Jan,
Ik was iets te snel met verzenden.
Door het vermogen op deze manier te beschermen en de rendementen aan te wenden conform de democratisch gelegitimeerde wensen, blijft een duurzame financiering van onze civil society intact.
In mijn beleving zijn bewoners/burgers ook nadrukkelijk aanwezig in de besturen van de corporaties.