Home » Featured » De Vestia Verbeterbom

De Vestia Verbeterbom

Vestia verbeterbomVorige week werd het verbeterplan van Vestia (grotendeels) openbaar. Half oktober schreef het CFV al dat het als geheel onvoldoende is, maar dat de voorgestelde vier maatregelen een spoedige uitvoering behoeven. Wat zijn die maatregelen en waar zit de bom?

Reduceren van investeringen
Had Vestia in het vorige verbeterplan van 16 maart 2012 nog gewoon alle begrote nieuwbouw en renovatie opgenomen in de prognose, nu zijn alleen de juridisch afdwingbare projecten nog opgenomen. Investeerde Vestia tot 2012 nog ieder jaar meer dan € 300 miljoen in huurwoningen, in de periode 2013-2021 zal dit slechts 164 miljoen in totaal zijn. In de juridisch afdwingbare projecten zit na 2011 nog voor ongeveer € 193 miljoen aan koopprojecten, waarop Vestia stelt dat er géén verlies geleden zal worden. Worden ze allemaal voor oplevering verkocht?

Operationele reorganisatie
Vestia ontwikkelt veel minder woningen. Tot voor kort werd ieder jaar € 9 miljoen aan personeelskosten toegerekend aan projecten. Als die niet meer gerealiseerd worden, moet de corporatie bezuinigen. Een FTE bij Vestia kost € 63.000 per jaar. Voor 2015 moeten Vestia dus met ongeveer 140 FTE’s krimpen zonder dat de exploitatie van bestaand vastgoed verbetert. De doelstelling is 200 FTE te bezuinigen. Daarnaast is aangenomen dat voor elke 200 verkochte woningen nog eens 1 FTE weg moet. Helaas zijn alle verkoopaantallen in hoofdstuk 6.1 weggelakt, maar op basis van hoofdstuk 7.3.3 kunt u verwachten dat Vesti na 2015 met nog 46 FTE moet krimpen. In totaal betreft het dus circa 250 voltijdsbanen.

Huurbeleid
Vestia trekt alle huren op tot 95% van maximaal redelijk (zoals dat wordt berekend met het WWS-puntenstelsel), maar in principe tot maximaal de huurtoeslaggrens. Bij de middeninkomens wil Vestia gebruik maken van de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. De totale huursom in 2012 is € 515 miljoen. Er is geen rekening gehouden met een huurmaximum van 4,5% van de WOZ waarde, omdat het regeerakkoord Rutte II er nog niet was.

De totale WOZ waarde van Vestia in 2011 was circa € 12,4 miljard. Op totaalniveau kan de huur bij 4,5% van de WOZ waarde dus maximaal € 558 miljoen zijn. Er is weinig ruimte voor extra huurverhoging. Dit is nog zonder rekening te houden met een daling van de WOZ waarde. Het WSW stelt in haar brief van 14 december dat de WOZ waarde in de periode 2012-2017 (cumulatief) daalt tot 76,6% van de waarde eind 2011. Dat betekent voor Vestia een beperking van de totale huursom tot € 427,4 miljoen, terwijl de huursom in het verbeterplan ieder jaar oploopt met 2%.

Verkopen
Vestia wil 15.800 woningen verkopen. Hiervan moeten er ongeveer 3.000 complexgewijs verkocht worden in de aankomende 4 jaar. Voor de opbrengst daarvan gaat Vestia uit van 70% van de WOZ waarde, terwijl in hetzelfde verbeterplan (appendix 9.6.3) staat dat de marktwaarde in de praktijk uitkomt op circa 55-65% van de WOZ waarde. Daarmee lijkt de verwachte kasstroomopbrengst ongeveer 10 procentpunt en dus ongeveer 14% te hoog ingeschat. De boekwaarde was gemiddeld 41% van de WOZ waarde. De winst per complexgewijze verkoopwoning is naar verwachting dus geen 39% (70-41%), maar slechts 29% van de WOZ waarde en dus geen € 44.000 per eenheid, maar € 33.000 per eenheid.

Voor individuele verkopen wordt uitgegaan van een ontvangst van 90% van de WOZ waarde. Die WOZ waarde zal volgens Vestia na 2011 vier jaar lang gelijk blijven en daarna ieder jaar 2% stijgen. Het verschil tussen de ingeschatte WOZ waarde door Vestia en die door het WSW is in 2017 dus meer dan 26%. Zou met de WSW-uitgangspunten gerekend zijn, dan wordt geen boekwinst van 49% van de huidige WOZ waarde gemaakt, maar slechts  33%. Per eengezinswoning dus geen € 97.000 per woning, maar slechts € 65.000. En voor een meergezinswoning geen € 66.000, maar slechts € 44.000.

De Verbeterbom
Als de WOZ waarde in de aankomende jaren echt daalt (en wie twijfelt daar nog aan?), dan is de verkoopopbrengst in het verbeterplan zeer waarschijnlijk rond de € 358 miljoen te hoog opgenomen. Daarmee zou meer dan 55% van het resultaat in de aankomende 10 jaar verdampen. Dit is nog zonder rekening te houden met verliezen op nieuwbouw koopprojecten, tegenvallers bij de reorganisatie en de maximering van de huren. Kortom: alleen de termijn waarop aanvullende saneringssteun van het Centraal Fonds Volskhuisvesting nodig is, is nog een vraag…

1 reactie op De Vestia Verbeterbom

  1. Pingback: Maatregelen Vestia zijn onvoldoende voor redding | Planoloog.nl

Plaats een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Velden met een * zijn verplicht.

*