Home » Featured » De woningprijzen zijn niet het probleem

De woningprijzen zijn niet het probleem

De woningprijzen zijn niet het probleemVorige week presenteerde de tijdelijke commissie huizenprijzen haar eindrapport. Het rapport bevat een uitgebreide analyse van de prijsontwikkeling op de woningmarkt sinds begin jaren ’90. Met de hoofdconclusie dat de overheid eerder had kunnen ingrijpen om de prijsontwikkeling te temperen eens ben ik het van harte eens. Toch valt mij op dat een belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen, namelijk de rentedaling sinds 1990, erg weinig aandacht krijgt.

Zijn woningen ‘gewoon’  te duur?
Veel mensen zien in het nu verschenen rapport de bevestiging van hun standpunt: woningen zouden simpelweg te duur zijn waardoor het aantal transacties erg laag is. In hun visie worden de mensen die willen doorstromen van huur naar koop ernstig beperkt omdat de woningen onbetaalbaar zijn. Nu is duur een relatief begrip. In een poging om het beeld van de gestegen woningprijzen toch wat te objectiveren ga ik 20 jaar terug in de tijd toen ik mijn eigen woning kocht.

20 jaar terug in de tijd
Een kleine 20 jaar geleden kocht ik mijn huidige woning, gelegen op de grens van stad en platteland op 10 kilometer van Amsterdam. We leefden toen nog in het “gulden” tijdperk, maar voor mijn rekenvoorbeelden heb ik alles voor het gemak omgerekend in euro’s. Eind 1993 kostte deze woning ruim €85.000 KK (toen nog zo’n 10%). Er was wel flink wat onderhoud nodig. Zo was de hele woning nog voorzien van enkel glas en vurenhouten kozijnen. Bovendien was de woning, helemaal in lijn met de mode in bouwjaar ’78 ruimschoots voorzien van de bekende groene en bruine tegels in keuken en badkamer. Kortom, handen uit de mouwen en diverse vakanties gebruiken voor onderhoud en woningverbetering.

En toen daalde de rente
Ten tijde van mijn woningaankoop was de rente 7,9% voor een 10 jaar rentevaste lening met annuïtaire aflossing. Dit leverde een bruto maandlast op van 620 euro wat op basis van 1 inkomen van 1,5 keer modaal was te financieren. Al gauw begon de rente te dalen tot een ongekend laag niveau en raakten we gewend aan een rente tussen 4 en 5 procent voor een 10 jaar rentevaste periode. Daarmee is de rente al geruime tijd ruwweg zo’n 40% lager dan 20 jaar geleden. Het effect op de huizenprijzen bleek groot en duurzaam (met dank aan de Euro): elke euro die de consument niet hoeft te betalen aan rente kon hij besteden aan aflossing. Hierdoor konden de woningprijzen stijgen en nam de vraag naar luxere woningen toe.

De prijs is niet het probleem
Eind vorig jaar werd bij mij in de straat een identieke woning verkocht voor €225.000. Als ik dit aankoopbedrag vertaal naar een maandbedrag bij een rente van 4,5% blijkt dat deze woning opnieuw met een inkomen van 1,5 modaal (ca. €50.000 per jaar) is te financieren. In termen van betaalbaarheid zijn we dus aangeland op het niveau van 20 jaar geleden. In die tijd vonden ‘we’  de woningen niet duur en moest de grote prijsstijging van 1995 – 2008 nog komen. Dat er desondanks weinig woningtransacties zijn, heeft dus niet met de hoogte van de woningprijzen te maken. In absolute zin zijn woningen net zo betaalbaar als 20 jaar geleden. Het heeft meer te maken met flexibilisering van arbeid en gebrek aan vertrouwen bij de potentiële kopers.

4 reacties op De woningprijzen zijn niet het probleem

  1. Piet 001

    17/04/2013 om 16:51

    De banken hebben het probleem veroorzaakt door te gaan roeptoeteren huizen zijn te duur, omdat zij zelf primaire bancaire fouten hebben gemaakt.
    BANKEN willen NIET naar klanten luisteren.
    Het is vrij eenvoudig op te lossen maar DE banken willen niet.
    Zij zetten in op TOP winsten wat dan toch weer keiharde verliezen worden.
    BANKEN willen geen geld terug op een lening, maar heel veel rentegeld op een lening en dat is de GROTE FOUT van de banken.

  2. Alex

    18/04/2013 om 21:50

    Vergelijken met 30 jaar geleden klopt niet als je slechts direct omrekent van euro naar gulden. Vergeet niet de 10% waardeverlies bij het introduceren van de euro en de steeds andere berekening van inflatie die sindsdien wordt gehandhaafd. De koopkracht is dus eerder slechter geworden dan gelijk gebleven.
    Ook heeft 30 jaar loonmatiging zijn werk gedaan tegen ongeveer 10 jaar in ’93. Kortom, de woningprijzen zijn wel degelijk het probleem.

  3. Rein Bakker

    19/04/2013 om 12:51

    @Piet: banken zijn niet het probleem maar consumenten die maar al te graag producten als een aflossingsvrije of beleggingshypotheek aanschaften om vandaag in een mooier huis te kunnen wonen en op termijn met een restschuld achter te blijven. Ik pleit de banken niet vrij maar er is niet 1 hoofdschuldige aan de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren tot 2008.

    @Alex dit is feitelijk onjuist: het besteedbaar inkomen in ons land is in 30 jaar tijd flink toegenomen, ook als je corrigeert voor inflatie. Het daalt wel in de afgelopen 3-5 jaar maar per saldo is het nog steeds flink hoger dan 30 jaar geleden. 10% waardeverlies bij introductie euro is een feitelik onjuiste bewering. Wel juist is dat door belastingherziening in 2001/2002 de netto besteedbare inkomens flink verbeterden. Tot slot is het gemiddelde opleidingsnivau in NL behoorlijk gestegen en hogere opleidingen hebben geleidt tot hogere lonen (in macro-economische zin).

  4. Alex

    22/04/2013 om 09:11

    @Rein,

    Los van alle middelen hoe de waarde van ons geld te berekenen en specifiek die van de euro in Nederland, als de lonen niet zijn achtergebleven dan zou je toch kunnen concluderen dat de woningprijzen wel zijn gestegen? Dus of het een of het ander.

Plaats een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Velden met een * zijn verplicht.

*