Home » Featured » Grondwaarde slechts gebakken lucht

Grondwaarde slechts gebakken lucht

Sinds half 2008 wordt er gesproken over een crisis op de woningmarkt. Verkoopaantallen van bestaande en nieuwe huizen lopen vanaf dat moment terug, wat tot op heden een prijsdaling van zo’n 15 procent tot gevolg heeft. Ik denk dat de oorzaak voor het teruglopen van verkoopaantallen onzekerheid is. In 2008 waaide de crisis op de hypothekenmarkt uit de VS over, gevolgd door de bankencrisis in eigen land. De banken scherpten vervolgens de hypotheeknormen aan, zodat het steeds moeilijker werd om een hypotheek te krijgen. Meng dat met de politieke onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en je krijgt een glijdende schaal, waarbij de onzekerheid om een huis te kopen alleen maar toeneemt.

Vraag naar rijwoningen blijft
Niet alle woningmarktsegmenten worden even hard geraakt. Er blijft nog altijd behoefte aan een normale gezinswoning voor starters of eenoudergezinnen. De segmenten waar minder vraag naar is zijn bijvoorbeeld de twee-onder-één-kapwoning of het seniorenappartement. De doelgroep voor zo’n woning, generaliserend, heeft al een huis en stelt de investering in een luxe half-vrijstaande woning met eigen oprit en garage uit tot betere tijden. Voor de senioren geldt dat ze hun bestaande (grote) huis niet voor een door hun gewenst bedrag verkocht krijgen. De meeste mensen zien ondertussen wel in dat het niet uitmaakt of de prijzen op de woningmarkt dalen, of stijgen. Het gaat immers om het verschil in waarde tussen het bestaande huis en het nieuwe huis, de delta-euro. Hierbij moet het financiële plaatje wel kloppen natuurlijk.

Gevolgen voor de nieuwbouwwijk
In nieuwbouwwijken zie je dit verschil in vraag duidelijk terug. Alleen de gedeeltes met rijwoningen worden gebouwd, terwijl de plannen voor vrijstaande en half-vrijstaande woningen in de ijskast worden gezet of herontwikkeld naar rijwoningen. Nieuwe plannen worden met scherpe verkoopprijzen ontwikkeld, om maar afzet te genereren.

Grondwaarde slechts gebakken lucht
De optelsom maakt dat lagere verkoopprijzen ook lagere grondopbrengsten voor een grondeigenaar opleveren. Op zich is dat logisch. Ware het niet dat veel grondeigenaren de prijzen van bouwgrond nog steeds jaarlijks verhogen. Hier hebben ze immers in hun meerjarenbegroting rekening mee gehouden. Ze zien niet in dat ze hiermee de haalbaarheid van projecten de nek omdraaien. Waarom zouden ze ook, het risico ligt immers niet bij hen.

Verdere daling van de woningprijzen is onvermijdelijk, om vandaag de dag nog als branche bestaansrecht te claimen. In de nieuwe werkelijkheid zullen gemeentes, corporaties en andere grondeigenaren moeten inzien dat de door hun bedachte waardestijging van bouwgrond alleen verzilverd kan worden als er een consument is. En zonder die consument? Tja, dan is grondwaarde slechts gebakken lucht.

 

3 reacties op Grondwaarde slechts gebakken lucht

  1. Jasper

    19/12/2012 om 17:03

    Mooi artikel. Ik kan de prijzen per m2 niet helemaal plaatsen alleen. Bij het kadaster vind ik waarden van ca 350 euro/m2. Waar kan dat verschil in zitten?

  2. Frank Swager

    19/12/2012 om 17:46

    Jasper, de waarde in euro’s van grond varieert van 6 euro /m2 tot wel 600 euro /m2, afhankelijk van de vraag en functie. Ik heb niet kunnen achterhalen welke definitie er bij de grafiek hierboven hoort. Het gaat voor deze blog met name om de waardeontwikkeling.

  3. Jasper

    19/12/2012 om 18:15

    Akkoord, maar ik vrees dat dit de waardeontwikkeling van Vlaanderen zou kunnen zijn http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/gemiddelde_prijs_bouwgronden/

    Nederland is waarschijnlijk nog schokkender, maar ik kan geen gegevens vinden die zo ver terug gaan.

Plaats een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Velden met een * zijn verplicht.

*