Klaar voor de start? Eerst dit: 6 tips bij asset management

Vastgoed / 18 september 2014
Wouter Stikkelman
Wouter Stikkelman
Senior Consultant Real Estate Management, Ortec Finance

Corporaties zijn druk om asset management te implementeren. Velen van hen slaan echter een aantal essentiële stappen over, zodat asset managers in een onmogelijke positie worden gebracht en ze niet opleveren wat u had gehoopt. In deze blog benoem ik zes onmisbare stappen die u eerst moet doorlopen voordat uw corporatie kan starten met asset management.

Stap 1: Start met een heldere missie en visie

Dit lijkt een open deur, maar ik zie nog vaak missies van een half A4-tje. Een goede missie is kort en concreet. Het is waarvoor je vindt dat je als corporatie op aarde bent. Dat is (en wordt) grotendeels bij wet bepaald, maar de manier waarop u daar invulling aan geeft bepaalt u zelf. Daarom is een goede visie van belang. Het geeft medewerkers richting. Bovendien is bewezen dat organisaties met een visie beduidend beter presteren dan organisaties zonder. Ik heb in mijn werk als manager Strategie & Beleid bij Staedion gezien hoe het mensen verbindt. Lees daarover meer in dit artikel.

Stap 2: Benoem doelstellingen en prioriteer ze

Een goede missie en visie laten zich relatief eenvoudig vertalen naar doelstellingen. Gedegen marktonderzoek is daarbij onontbeerlijk. Mijn advies is om niet teveel (volkshuisvestelijke) doelstellingen te kiezen, maar alleen diegene die u écht belangrijk vindt. Probleem is echter dat deze doelstellingen moeilijk met elkaar te vergelijken zijn. Kiest u bijvoorbeeld voor nieuwbouw van extra sociale woningen met als doel een ingrijpende woningverbetering van de bestaande voorraad of voor extra inzet op leefbaarheid? Dat is moeilijk te beantwoorden als het effect van deze maatregelen op uw doelen niet meetbaar is. Het is daarom noodzakelijk de doelstellingen zo te definiëren en door te vertalen dat de score op doelstellingen wél meetbaar is. Naast de meetbaarheid is een prioritering van belang. Vergeet bij dit proces niet uw stakeholders te betrekken.

Stap 3: Maak een strategisch plan met een wensportefeuille

Nu kunnen de doelstellingen worden uitgewerkt in een strategie en een wensportefeuille. Wat gaat u de komende jaren doen om uw doelen te bereiken? Ik raad aan voor de wensportefeuille een termijn van tien jaar te nemen, langer dus dan de gemiddelde duur van een ondernemingsplan (vaak vier jaar). Naast de verdeling over huursegmenten doet u bijvoorbeeld uitspraken over de gewenste kwaliteit van uw bezit, energielabels, woningen met of zonder lift, et cetera. De bij de vorige stap gemaakte prioritering van doelstellingen komt hierbij goed van pas. De vertaling van de strategie naar de (woning)portefeuille is noodzakelijk, omdat het nu mogelijk is de strategie door te rekenen. Gebruik hierbij een instrument waarbij snel verschillende scenario’s kunnen worden vergeleken. Dat is ook geschikt voor een interne sessie met een directie of Raad van Commissarissen. Het is aan te bevelen een dergelijke sessie ook met de gemeente te doen. Gemeenten krijgen in de toekomst namelijk een grotere rol in de strategievorming.

Stap 4: Trek de rollen uit elkaar

De maatschappelijke rol die corporaties hebben onderscheid hen van andere vastgoedorganisaties. Die rol is momenteel veelal verweven in het (vastgoed)sturingsproces van corporaties. Mijn advies: trek de rollen uit elkaar. Het gedachtegoed van het DrieKamerModel is daarvoor een geschikte methode. Het biedt transparantie over de belangrijkste keuzes waar een corporatie voor staat ten aanzien van maatschappelijke taken, vastgoed activiteiten en financiële continuïteit. Zonder een scheiding van rollen kan de asset manager niet werken zoals hij zou moeten. De asset manager heeft kaders nodig, ook op maatschappelijk gebied. Hij kan deze niet zelf bedenken, want dan zit hij op de verkeerde stoel.

Stap 5: Veranker vastgoedsturing in het besluitvormingsproces

Het is nodig vastgoedsturing te verankeren in de planning- & control cyclus. Zorg ervoor dat de asset manager weet waarvoor hij verantwoordelijk is en laat hem daarover rapporteren. Welk rendement moet hij halen? Binnen welke (maatschappelijke en financiële) kaders moet hij dat realiseren? Dit is niet automatisch geregeld wanneer er een strategisch plan en een wensportefeuille ligt. Er moet een vertaling zijn gemaakt naar de gewenste resultaten per jaar met kritieke prestatie indicatoren (kpi) per afdeling en per deelportefeuille. Werk daarvoor bijvoorbeeld met een balanced scorecard.

Stap 6: Maak een Portefeuille Performance model

Klaar om te starten, toch? Nee, bijna. Een asset manager moet namelijk nog weten wat het huidige rendement van ‘zijn’ complexen is. Betrouwbare data en inzicht in de marktwaarde zijn daarvoor vereisten. Naast het financiële rendement levert ieder complex een bijdrage aan de maatschappelijke doelstellingen. Asset managers willen weten wat de bijdrage van ieder complex hieraan is. Bij stap 2 hebben we de doelen duidelijk gedefinieerd en dat maakt het mogelijk om onze complexen hierop te ‘scoren’. Zo kunt u de complexen plotten langs twee assen en ontstaat er als het ware een Boston Consultancy Matrix van uw complexen. Ik noem dat het ‘Portefeuille Performance Model’. Zo, nu kan de asset manager aan de slag!

Meer informatie?

Tijdens onze 1-dags training beantwoorden wij meer van uw vragen en heeft u de mogelijkheid ze aan onze trainer te stellen. Dit is wat u leert tijdens onze training: Hoe gebruikt u Asset Management als middel voor waardevermeerdering in uw corporatie? En waar bestaat Asset Management eigenlijk allemaal uit, wat is de positie in de corporatie? Mogelijk heeft u Asset Management onlangs ingevoerd of gaat u dat nog doen en heeft u de nodige vragen. Dan is dit de training voor u.
Informatie over de training Asset Management