1. Meer punten voor kleine nieuwe woningen

De minister wil in de eerste plaats in het woningwaarderingsstelsel extra punten toekennen aan kleinere nieuwbouwhuurwoningen (tot 40 m²). Zo komen deze huurwoningen boven de liberalisatiegrens van € 710,- per maand (meer dan 145 punten) uit en zullen deze woningen dus in de vrije sector vallen. Het gaat, zo blijkt uit de brief van 19 februari 2016 van Blok, om een tijdelijke maatregel van 5 jaar. De minister hoopt hiermee een groter contingent woningen te verkrijgen dat net boven de liberalisatiegrens van € 710,- ligt. Zo wordt de doorstroming verder op gang gebracht. Om te voorkomen dat de huur te hoog wordt, kan de gemeente voorwaarden stellen bij de gronduitgifte. Deze maatregel geldt ook voor zogenaamde ‘ombouw’-woningen. Daarmee wordt de verbouwing van kantoorruimte en zorgvastgoed naar woonruimte bedoeld.

2. Meer punten na renovatie op hoog niveau

De tweede maatregel die Blok voorstelt, is om de nieuwbouwregeling van het nieuwe woningwaarderingsstelsel ook te laten gelden voor woningen die op hoog niveau worden gerenoveerd. Deze regeling houdt in, dat voor deze categorie woningen voor het woningwaarderingsaspect WOZ-waarde tenminste 40 punten worden toegekend. Deze maatregel moet gaan gelden voor heel Nederland.

3. Meer punten na gewone renovatie

De derde maatregel houdt in dat woningen bij een ‘gewone’ renovatie (niet van bijzonder hoog niveau) extra punten gaan krijgen, gedurende 5 jaar na de renovatie. Het gaat om 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000,-, mits er tenminste € 10.000,- is geïnvesteerd. Ook deze maatregel moet gaan gelden voor het hele land.

Er wordt kritisch gereageerd

De Volkskrant tekende op 22 februari 2016 de eerste reacties van de betrokken wethouders uit Utrecht en Amsterdam op. Zij zien niets in het plan voor meer punten voor kleine nieuwe woningen. Volgens hen zijn er voldoende kleine appartementen en worden er binnenkort ook veel meer van bij gebouwd. Volgens de wethouders leidt dit er alleen maar toe dat verhuurders hogere huren kunnen vragen. De wethouders zeggen juist behoefte te hebben aan grotere woningen voor lagere huurprijzen. Blijkens hun reacties zouden die vooral gebouwd moeten worden door woningcorporaties.

Het plan van Blok leidt alleen tot hogere huren.

De kritiek van 21 wethouders van de 35 grootste gemeenten (eind 2015) ging een stuk verder. Zij geloven er niets van dat, als de scheefwoners doorverhuizen naar duurdere woningen, er voldoende sociale huurwoningen vrijkomen voor de lage inkomensgroepen. Zij vinden dat er vooral sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd in plaats van dat huurders met hogere inkomens uit hun sociale huurwoningen worden weggejaagd.

Er moeten sociale huurwoningen worden bijgebouwd in plaats van dat huurders met hogere inkomens uit hun huis worden gejaagd.

Hoe staat de woningmarkt ervoor: een korte analyse

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is volstrekt uniek. Nergens ter wereld zijn er zoveel sociale huurwoningen die ook nog in bezit zijn van niet commerciële beleggers. Er zijn in Nederland bijna 3 miljoen huurwoningen. Daarvan zijn er ongeveer 2,4 miljoen in eigendom bij woningcorporaties. Tot voor kort was het aandeel sociale huurwoningen (woningen tot en met 145 punten) circa 95%, maar dit percentage is aan het dalen door de maatregelen van Blok.

15% van sociale huurwoningen wordt bewoond door scheefwoners.

Volgens verscheidene onderzoeken worden ongeveer 420.000 woningen (15% van het totaal van de sociale huurwoningen) bewoond door scheefwoners. Dat zijn huishoudens die, omdat zij een hoger inkomen hebben, niet zijn aangewezen op de voorraad van sociale huurwoningen. Minister Blok wil deze mensen stimuleren te verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Dat doet hij door de huren voor deze groep huurders iets meer te verhogen dan voor huurders met een laag inkomen.

Brengen nieuwe maatregelen de doorstroming op gang?

De Woonbond is, net als de 21 wethouders van grotere steden, hierop tegen. De Woonbond stelt dat er veel te weinig duurdere huurwoningen zijn om door te kunnen doorstromen. Vooral in gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zoals in Utrecht en Amsterdam, is dat juist. In die steden kunnen huurders, zodra het puntenstelsel niet van toepassing is, veel hogere huurprijzen vragen voor woningen die net boven de 145 punten uitkomen. Overigens, ook voor woningen die qua puntentotaal daaronder uitkomen, vraagt men op de vrije markt (van bijvoorbeeld illegale onderverhuur) veel hogere huurprijzen.
Er is met andere woorden een “gat ” tussen de € 710,- en, pak ‘m beet, € 1000,- per maand. In dat gat worden in die steden nauwelijks huurwoningen aangeboden. Minister Blok wil daar dus iets aan doen. Hij hoopt, door kleine woningen boven de 145 punten te brengen, dat deze woningen voor huurprijzen net boven de € 710,- worden aangeboden. Dit gaat de doorstroming echt niet op gang brengen. Veelal wonen die scheefwoners namelijk in veel grotere woningen tegen veel lagere prijzen. Waarom zouden zij gaan verhuizen naar een kleinere woning voor een hogere prijs?

Wat is wel de oplossing?

Het is op zichzelf verheugend dat de minister nu voor het eerst sinds de jaren ’70 weer onderscheid maakt tussen de verschillende woningmarkten. Utrecht en Amsterdam zijn immers niet vergelijkbaar met noordoost Groningen, maar ook niet met Rotterdam en Den Haag. Het heeft daarom niet veel zin om landelijke regelingen te bedenken voor problemen als scheefwonen en een stokkende woningmarkt, die zich slechts voordoen in bepaalde steden. Blok doet er beter aan de woningmarkt op die krappe markten te analyseren en vast te stellen tot welk huurprijsniveau die krapte zich voordoet. Op dat deel van de woningmarkt moet hij een fijnmazig stelsel van huurregulering toepassen, gebaseerd op het marktniveau. Op die manier kunnen de gereguleerde markt en vrije markt naar elkaar toegroeien en wordt het gat tussen die markten gedicht. Daarbij zullen scheefwoners een substantieel hogere huurverhoging moeten kunnen krijgen. Dan pas zullen zij pas echt gedwongen worden op basis van prijs en kwaliteit te kiezen: blijven zitten of doorstromen.

Dit artikel werd eerder gepubliceerd op de website van Hielkema en Co onder de naam ‘Liberalisering kleine woningen Amsterdam en Utrecht.