Op grond van de wet is de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van rechtswege medehuurder, zolang de echtgenoot of geregistreerde partner zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Vanaf het moment dat de echtgenoot medehuurder wordt, is hij hoofdelijk (m.a.w. in gelijke mate als de huurder) aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De echtgenoot is dus niet aansprakelijk voor een huurachterstand (of andere tekortkoming door de huurder), die is ontstaan vóórdat hij medehuurder werd. Als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, “promoveert” de echtgenoot/medehuurder krachtens artikel 7:266 lid 3 BW tot huurder.
Hennepkwekerij
Stelt u zich nu de volgende casus voor. Een huurder kweekt hennep in zijn huurwoning, op grond waarvan de verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning start. Tijdens de procedure trouwt de huurder. Kan hij zo de dans ontspringen? Immers, een letterlijke uitleg van art. 7:266 lid 3 BW brengt met zich mee dat de echtgenoot van de huurder de status van huurder verkrijgt zodra de huurovereenkomst met de huurder wordt ontbonden. Betoogd zou vervolgens kunnen worden dat de tot huurder gepromoveerde echtgenoot/medehuurder niet aansprakelijk is voor de tekortkoming van de (oorspronkelijke) huurder die vóór het huwelijk is gepleegd. Met als gevolg dat de huurovereenkomst met de tot huurder gepromoveerde echtgenoot/medehuurder niet kan worden ontbonden en ook de oorspronkelijke huurder, inmiddels medehuurder, in de woning kan blijven wonen.
Slaagkans
Heeft dit betoog kans van slagen? Nee, is in rechtspraak diverse malen uitgemaakt (1). Hoewel de echtgenoot/medehuurder op grond van de wet niet hoeft in te staan voor verplichtingen die moesten worden nagekomen vóórdat hij medehuurder werd, kan het toch zo zijn dat zowel de huurder als de echtgenoot/medehuurder de woning moeten ontruimen op grond van een tekortkoming die door de huurder is gepleegd vóór het huwelijk. Op het moment dat de huurovereenkomst met de huurder wordt ontbonden, treedt de echtgenoot/medehuurder namelijk tot de huurovereenkomst toe, zoals die op dat moment is (dus mét een ontbindingsbevoegdheid aan de kant van de verhuurder).
De gedachtegang hierachter is dat de ontbindingsbevoegdheid van de verhuurder gebaseerd is op een tekortkoming van de huurder en dat deze tekortkoming niet opeens minder betekenis krijgt doordat de echtgenoot/medehuurder (die zelf niet tekort is geschoten) van rechtswege bij de huurovereenkomst wordt betrokken. Met andere woorden, de fouten van de oorspronkelijke huurder kunnen ook de echtgenoot/medehuurder die de nieuwe huurder wordt, worden tegengeworpen.
Geen ontsnapping mogelijk
Kortom, indien een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen door bijvoorbeeld hennep te kweken, kan hij in beginsel niet “ontsnappen” aan een vordering tot ontbinding en ontruiming door ná ontdekking van de hennepkwekerij te trouwen. De huurovereenkomst van de echtgenoot/medehuurder (die na ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder promoveert tot huurder) wordt namelijk eveneens ontbonden vanwege de tekortkoming door de oorspronkelijke huurder. Zowel de oorspronkelijke huurder als echtgenoot/medehuurder zullen de woning moeten verlaten. Dit is slechts anders, als de tekortkoming van de huurder gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis tegenover de echtgenoot/medehuurder de ontbinding niet kan rechtvaardigen.
Aandachtspunt
Een belangrijk aandachtspunt voor verhuurders is wel, dat de verhuurder na het huwelijk ook de echtgenoot die in de woning zijn hoofdverblijf heeft in rechte betrekt! Ook tegen deze echtgenoot zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moeten worden gevorderd.
(1) Zie recentelijk Hof Arnhem 9 augustus 2011, WR 2011/115 en Ktr. Sneek 4 januari 2012, LJN: BV0788.
