Airbnb is verboden onderverhuur, of toch niet?
Het gebruik van het platform Airbnb is sinds de start in 2008 exponentieel gestegen. Populaire toeristische steden, waaronder Amsterdam, lijden onder de stroom aan toeristen die via Airbnb woonruimte huurt. Woningen worden in deze steden steeds vaker aangekocht en uitsluitend gebruikt voor verhuur via Airbnb of andere internetplatforms.
In Amsterdam is de verhuur van woningen via Airbnb inmiddels aan banden gelegd, onder meer door het voor maximaal twee maanden per jaar toe te staan. Wel onder de voorwaarde dat de hoofdbewoner op het adres ingeschreven staat. Andere gemeenten, waaronder Rotterdam, constateren minder overlast van Airbnb-verhuur en hanteren deze strikte normen niet.
Ook sociale huurwoningen worden gebruikt voor verhuur via Airbnb. De laatste jaren zijn meerdere procedures gevoerd. Corporaties stelden in die procedures dat verhuur via Airbnb heeft te gelden als (verboden) onderverhuur en vorderden ontbinding van de huurovereenkomst. Vaak vermeerderd met winstafdracht of betaling van een boete. Huurders brachten daar onder meer tegenin dat het ging om beperkte en korte verhuur, dat zij zelf hun hoofdverblijf bleven houden en dat hen niet duidelijk was dat dit soort verhuur onder het onderverhuurverbod viel. In de gepubliceerde uitspraken is geen duidelijke lijn te vinden, behalve dat Airbnb-verhuur van een gehele sociale huurwoning in de regel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Uitspraak Hof Den Haag
Onlangs heeft het Gerechtshof in Den Haag als eerste Hof in hoger beroep een inhoudelijke uitspraak gedaan in een Airbnb-zaak. Het is een richtinggevende uitspraak geworden die ik hieronder, na een uiteenzetting van de feiten en de uitspraak van de kantonrechter, graag toelicht.
Wat was er aan de hand?
De huurster in kwestie huurde sinds 1994 een sociale huurwoning. In de algemene voorwaarden was bepaald dat de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben, dat de huurder het gehuurde conform de bestemming moet gebruiken en dat gehele en gedeeltelijke onderverhuur niet is toegestaan. De huurster heeft in 2014 in een periode van 11 maanden 42 keer een gedeelte van de woning verhuurd via Airbnb, telkens voor een korte periode van maximaal een week terwijl de huurster zelf haar hoofdverblijf in het gehuurde bleef houden. De verhuurder schreef de huurster aan, waarna deze haar woning van Airbnb verwijderde. De verhuurder startte (na een kort geding) een bodemprocedure tot ontbinding en ontruiming.
De Kantonrechter
Volgens de kantonrechter levert verhuur via Airbnb strijd op met het in de algemene voorwaarden opgenomen verbod op (gedeeltelijke) onderverhuur. Ook is volgens de kantonrechter sprake van gebruik van de woning in strijd met de bestemming door deze (gedeeltelijk) commercieel te verhuren. Juridisch staat daarmee vast dat sprake is van toerekenbare tekortkomingen die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen.
In geval van een tekortkoming, moet de rechter volgens de wet in beginsel ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege zijn ‘bijzondere aard of geringe betekenis’ ontbinding niet rechtvaardigt. Op deze tenzij gaat het alsnog mis voor de verhuurder. Volgens de kantonrechter komt de huurder een beroep toe op de tenzij-clausule, omdat de huurder 21 jaar zonder problemen in de woning woonde en zij de woning in een korte periode van 11 maanden 42 maal alleen gedeeltelijk had verhuurd. Zonder dat sprake was van overlast. De kantonrechter achtte verder van belang dat Airbnb een nieuw fenomeen is en het voor huurders niet ogenblikkelijk duidelijk hoeft te zijn dat gedeeltelijke verhuur via Airbnb leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Het Hof
De verhuurder laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Ook het Hof oordeelt echter dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming die in beginsel ontbinding rechtvaardigt. Ook het Hof bekijkt vervolgens of de huurder een beroep toekomt op de tenzij-clausule. Volgens het Hof is dat zo.
Voor toekomstige gevallen is van belang dat het Hof alle omstandigheden die zijn meegewogen op een rijtje zet. Volgens het Hof is er in beginsel sprake van een ernstige tekortkoming die een reden vormt voor ontbinding bij (minimaal) 42 verhuringen via Airbnb. Daarbij komt volgens het Hof dat een verhuurder belang heeft bij een streng beleid om precedentwerking te voorkomen.
In dit specifieke geval werd de ontbinding toch niet uitgesproken omdat:
- er wel sprake was geweest van commerciële verhuur, maar de woning niet was onttrokken aan de voorraad sociale woningen en de bestemming sociale woonruimte had behouden;
- de woning na ontruiming door de verhuurder aan de sociale woningvoorraad zou worden onttrokken;
- de huurster 22 jaar in de woning had gewoond en zich al die tijd als goed huurder had gedragen;
- behoud van de woning volgens de medisch behandelaars van de huurster, die kampte met psychische problematiek, onontbeerlijk was;
- de huurster de verhuur direct na ontvangst van een brief van de verhuurder had gestaakt.
Conclusie
De uitspraak van het Hof wijkt met name af van de uitspraak van de kantonrechter waar het gaat om de nieuwigheid van Airbnb. Waar de kantonrechter die nieuwigheid – en daarmee onwetendheid van huurders over de gevolgen van verhuur via Airbnb – meewoog, stelt het Hof zonder omhaal vast dat bij 42 verhuringen via Airbnb sprake is van een ernstige tekortkoming. Vervolgens wordt toch niet de ontbinding uitgesproken om een aantal redenen. Die redenen hadden naar alle waarschijnlijkheid ook geleid tot afwijzing van een vordering tot ontbinding bij een ‘klassieke’ onderverhuur. Ik leid uit de uitspraak van het Hof af tot onderhuur van sociale woningen via Airbnb, in ieder geval in het ressort Den Haag, op dezelfde wijze zal worden beoordeeld als klassieke onderverhuur.
