Als corporatie de bedrijfsvoering efficiënt en ‘toekomstproof’ inrichten

Financieel / 13 december 2018
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Er bestaat twijfel of de investeringskracht in de sector de komende jaren toereikend is voor de ambities. De gelijkblijvende inkomsten zouden de sterke kostenstijgingen niet kunnen bijbenen. Wij vroegen naar de visie van Eric Angenent, directeur-bestuurder van Vivare en Jan-Peter Duijvestijn, directeur financiën/bestuurder van Staedion. Aan welke knoppen kun je als corporatie draaien om je ambities toch te realiseren?

Angenent voorziet de komende jaren een stijging van belastingafdrachten door corporaties (in het bijzonder verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting). “De rek om door kostenbeheersing deze extra lasten deels op te vangen is eruit. De extra uitgaven zullen in toenemende mate tot fundamentele keuzes binnen de bedrijfsvoering van corporaties gaan leiden.”

Tegelijkertijd stijgen de ambities die van corporaties worden verwacht op het vlak van duurzaamheid. Angenent: “Corporaties zullen de komende jaren daardoor steeds verder in een ongemakkelijke spagaat gemanoeuvreerd worden tussen betaalbaarheid/beschikbaarheid van hun woningvoorraad versus duurzaamheid.”

Duijvestijn heeft de volgende visie wat betreft de financiële ontwikkelingen in de corporatiesector: “Door de excessief stijgende bouw/onderhoudskosten en toename van de loonkosten zullen de uitgaven voor de corporatie sector geen gelijke tred houden met de noodzakelijke matiging van de huren en daarmee huurinkomsten. ”

Tekort in investeringscapaciteit

Zowel Angenent als Duijvestijn zien een tekort in investeringscapaciteit ontstaan. De oorzaak hiervan ligt volgens Duijvestijn bij de grote opgave waar veel groot stedelijke corporaties voor staan.

Angenent verwacht dat corporaties prioriteit zullen stellen bij de betaalbaarheid van hun voorraad. “Door de groeiende belastingafdrachten en de oplopende bouwkosten zal er steeds minder ruimte overblijven voor nieuwbouw en renovatie, waardoor de huidige tekorten aan betaalbare woningen niet ingehaald zullen worden en verder zullen groeien. Er ontstaat ook grote druk op investeringen in duurzaamheid. Deze worden door het tekort aan investeringscapaciteit in toenemende mate niet realiseerbaar.“

Duijvestijn voorziet verder dat de belasting maatregelen (ATAD en beperking van fiscale aftrek mogelijkheden) zullen leiden tot een beperking van de investeringscapaciteit.

Wat te doen als corporatie

Angenent geeft aan dat er niet veel te doen is tegen de steeds hogere weglek van middelen als gevolg van belastingafdrachten. “Zeker niet als je de huren niet structureel kunt laten stijgen omdat daardoor de betaalbaarheid van huurwoningen verder onder druk zou komen te staan.”

Wat kun je als corporatie doen om op die bedreigingen te anticiperen:

  • Door een goede portfoliosturing en assetmanagement kun je ervoor zorgen dat de investeringscapaciteit die er nog wel is efficiënt en effectief besteed wordt (Angenent).
  • Als corporatie heb je de plicht om de bedrijfsvoering efficiënt en ‘toekomstproof’ in te richten. Hierdoor ben je in staat om tegen lage kosten een goed en hoog service en diensten niveau voor je bewoners aan te bieden (Duijvestijn).
  • Verdichten van je vastgoed bezit, door bij sloop/nieuwbouw meer woningen en eventueel gedeeltelijk niet-daeb bezit terug te bouwen (Duijvestijn).

De rol van gemeenten

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Ook op financieel gebied. Wat zouden de gemeenten vanuit hun nieuwe rol het best kunnen doen om de ambities die zij samen met corporaties hebben te kunnen realiseren?

Gemeenten en corporaties hebben gezamenlijke ambities op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Volgens Angenent zouden gemeenten hun politieke invloed moeten aanwenden wat betreft de gezamenlijke ambities. Op die manier ontstaan er voor corporaties condities om deze ambities waar te maken. “De steeds hogere belastingafdracht maakt dit momenteel onhaalbaar.”

Duijvestijn stelt dat gemeenten ervoor moeten zorgen dat zij goed op de hoogte zijn van de investeringscapaciteit van de corporaties, zodat zij hun plannen en ambities daarop afstemmen.

Tijdens het Vastgoed Event “Verstandige keuzes in verduurzaming” op 28 maart leer je wat je wanneer kiest als het gaat om verduurzaming. Je bent van harte welkom om daarbij te zijn. Bekijk het programma, de sprekers en de deelnemers.