Anticiperen op een tekort in investeringscapaciteit; zo doe je dat volgens BMC

Financieel / 24 december 2018
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Is de investeringskracht in de sector de komende jaren toereikend voor de ambities? Hierover bestaat twijfel. Jan van Kooten en Marco Janssen van BMC geven hun visie over de ontwikkeling van de investeringscapaciteit. Wat kun je als corporatie doen om je ambities toch te realiseren?

Investeringscapaciteit van de corporaties

Volgens van Kooten en Janssen wordt er in de komende jaren een groot beroep gedaan op de investeringscapaciteit van de corporaties. Dit heeft betrekking tot nieuwbouw (evt. ook middenhuur) en renovaties in combinatie met energieneutraal maken van de woningvoorraad en het voldoen aan de gewenste verduurzaming. “Uit recente berekeningen van het WSW blijkt dat de corporaties de komende vijf jaren 6,9 miljard euro nodig hebben om de woningen op gemiddeld label A te krijgen.”

Van Kooten en Janssen zien echter niet in iedere situatie een tekort in investeringscapaciteit ontstaan. “Het zal afhangen van de opgave waar de corporatie voor staat en zal per corporatie anders zijn. Voor corporaties met overwegend ouder vastgoed en gestapelde bouw zal de investeringscapaciteit mogelijk onvoldoende blijken.”

Groeiende leningportefeuille

Wat betreft de (financiële) bedreigingen voor de corporatie, hebben Van Kooten en Janssen de volgende visie. “Door alle investeringen zal de leningportefeuille groeien. Hierdoor komen de ratio’s onder druk te staan. Mogelijk zal het WSW niet alle leningen willen en kunnen borgen. Bovendien zal door de nieuwe ATAD-regeling de VPB stijgen. Het is dan ook de vraag of corporaties het tijdig redden om haar investerings- en renovatieopgave te realiseren. Bovendien blijft er minder geld over voor investeringen in leefbaarheid en huurmatiging.”

 

Anticiperen op bedreigingen

Volgens van Kooten en Janssen kun je in de meerjarenbegroting al rekening houden met toekomstige investerings- en renovatie opgaven. “Hierbij kunnen de lasten en het effect op kritische kengetallen op basis van de huidige bekende regelgeving berekend worden. Hierop kan met het beleid worden geanticipeerd.”

We vroegen van Kooten en Janssen wat je corporatie op wat langere termijn kan doen als je verwacht dat je bij huidig beleid in de komende jaren investeringscapaciteit verliest. “In de meerjarenbegroting kunnen scenario’s berekend worden. Knoppen waaraan gedraaid kunnen worden zijn de hoogte en periodisering van de investeringen, eventueel onderhoudslasten, bedrijfslasten en huurprijsontwikkeling.”

De rol van gemeenten

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Ook op financieel gebied. Hoe kunnen de gemeenten, vanuit hun nieuwe rol, de ambities die zij samen met corporaties hebben realiseren?

“Een open en eerlijk contact met de corporatie onderhouden, meedenken en meewerken aan de opgave voor de corporaties (dit komt tot uiting in de prestatieafspraken). Tevens kunnen gemeenten, op basis van de ter beschikking gestelde informatie van WSW en Aw en de corporatie, een goed oordeel vormen over de reële investeringscapaciteit van de corporatie. Eventueel kunnen zij een onafhankelijk adviseur aanstellen die een advies kan geven over de gemaakte (financiële) keuzes die de corporatie maakt.”