Hoe een woningcorporatie de onrendabele exploitatie van een monumentaal pand in Amsterdam met succes kon beëindigen.
Herenhuisarrest
In 2010 (het zgn. “Herenhuisarrest”) bepaalde de Hoge Raad dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dit geldt ook in de regel indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat kan anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In zo’n geval, zo oordeelde de Hoge Raad, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem – de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen – niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
Sinds dit arrest zijn verhuurders de grenzen van deze bovenstaande ‘maatstaf’ gaan verkennen.
Vordering dringend eigen gebruik toegewezen
In een vrij recente uitspraak oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huur van een rijksmonument uit de 18e eeuw, aan de Singel in Amsterdam, door de verhuurder (een grote woningcorporatie, die werd bijgestaan door mijn kantoorgenoot) mocht worden beëindigd vanwege dringend eigen gebruik, te weten het uitvoeren van een renovatieplan. Daarmee komt een einde aan de langdurige onrendabele exploitatie en kan de verhuurder de daarmee vrijkomende financiële middelen weer inzetten ten behoeve van de realisering van betaalbare woningen voor (andere) huurders.
Het betreffende pand betrof 550 m2 woonoppervlakte en werd nog bewoond door 2 huurders die daar al tientallen jaren woonden en in totaal € 525,- per maand huur betaalden. Funderingsherstel was dringend nodig en daarnaast verkeerde het pand in slechte staat. De huuropbrengst was dermate gering dat zelfs klein onderhoud nauwelijks is te betalen.
De verhuurder heeft daarom een plan gemaakt, waarbij het pand geheel wordt gerenoveerd, appartementen worden ontwikkeld en tot verkoop wordt overgegaan.
De kantonrechter oordeelde in het vonnis dat dit plan de enige reële mogelijkheid is om tot een aanvaardbaar exploitatieresultaat te komen. Daarom is sprake van dringend eigen gebruik, en werd de vordering tot beëindiging van de huur toegewezen.
Ook voorbereid zijn op de corporatie van de toekomst? Schrijf je in voor de trainingen en events van CorporatieNL. Denk bijvoorbeeld aan:
