Bij een woningsluiting wordt de woning immers verzegeld, en vaak worden zelfs deuren en ramen dichtgetimmerd. Dit levert niet bepaald een bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt en bovendien lijd je schade door huurderving. Het voordeel van een dergelijke woningsluiting is echter, dat je vrij eenvoudig de huurovereenkomst met de betrokken huurder kunt beëindigen.

Ontbindings- en ontruimingsvordering

Uitgangspunt van het huurrecht is, dat alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst met betrekking tot een woning kan beëindigen. Indien een huurder tekort is geschoten, bijvoorbeeld door zich in of rondom de woning bezig te houden met drugsgerelateerde activiteiten, kun je een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen. Daarbij dien je te bewijzen dat de huurder tekort is geschoten én dat deze tekortkoming van een dusdanig gewicht is dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. En dat is lang niet altijd eenvoudig. Soms is het bewijs lastig te verkrijgen, en in andere gevallen heeft de politie ‘slechts’ een geringe hoeveelheid drugs in de woning aangetroffen. Bij de vondst van enkele xtc-pilletjes, zal de rechter niet snel een ontbindingsvordering toewijzen.

Huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden

In het geval van een woningsluiting door de burgemeester ligt dat heel anders. De wet bepaalt namelijk dat als een woning door de burgemeester is gesloten in verband met (kort gezegd) drugsactiviteiten, de verhuurder (vanwege de enkele sluiting) de huurovereenkomst buitengerechtelijk mag ontbinden. Die buitengerechtelijke ontbinding komt er in de praktijk kort gezegd op neer dat de verhuurder in de periode van sluiting de huurder schriftelijk te kennen geeft dat hij de huurovereenkomst ontbindt op grond van de sluiting. Daarmee is het einde van de huurovereenkomst een feit. Zonder dat er een rechter aan te pas is gekomen.

Ontruimingsvonnis

Het gebruik maken van een buitengerechtelijke ontbinding wil echter nog niet zeggen, dat je daarmee ook meteen van de huurder af bent. In veel gevallen legt de (ex-)huurder zich namelijk niet bij een buitengerechtelijke ontbinding neer en keert hij na afloop van de woningsluiting terug in de woning. Aangezien het niet is toegestaan om eigenrichting te plegen, zul je alsnog naar de rechter moeten om een ontruimingsvonnis te halen. De grondslag van de vordering is dan echter niet de tekortkoming van de huurder, maar het feit dat er geen huurovereenkomst meer bestaat. De huurder is verworden tot iemand die zich onrechtmatig toegang tot de woning heeft verschaft.

Voordeel voor de verhuurder

Bijkomend voordeel voor jou als verhuurder is, dat de uitkomst van een eventuele bestuursrechtelijke procedure (door de huurder aangespannen tegen de gemeentelijke woningsluiting) niet hoeft te worden afgewacht. Daarbij geldt overigens dat de rechtspraak van het hoogste rechtscollege in het bestuursrecht (de Afdeling Bestuursrechtspraak van Raad van State) laat zien dat een woningsluiting door de burgemeester zelden onderuit gaat, ook niet bij de aanwezigheid in de woning van een paar xtc-pilletjes en een paar gram hennep. Dus ook indien de woning gesloten is op basis van slechts een beperkte hoeveelheid drugs, heb je als verhuurder een sterke juridische positie bij een ontruimingsvordering na een buitengerechtelijke ontbinding. Alleen indien een ontruiming tot ‘onaanvaardbare’ gevolgen zou leiden (het moet dan gaan om een zeer uitzonderlijke situatie) en/of je de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding zou misbruiken (daarvan zal vrijwel nooit sprake zijn) kan de vordering stranden.

Een voorbeeld van een duidelijke uitspraak waarin de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, en waarin alle verweren van de (voormalig) huurder worden verworpen, vormt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 15 maart 2016 met als vindplaats ECLI:NL:GHSHE:2016:944.

Een vervelende aangelegenheid mét kansen

Kortom: alhoewel een woningsluiting door de burgemeester vaak een vervelende aangelegenheid is, biedt deze ook kansen om de huurovereenkomst relatief eenvoudig te beëindigen, namelijk door een buitengerechtelijke ontbinding. Daarbij is de vraag of de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, en of deze tekortkoming van voldoende gewicht is voor een ontbinding, niet meer relevant.

____

Het wonen binnen jouw corporatie ook professionaliseren en verbeteren voor verschillende doelgroepen? Bestel hier je toegangskaart (gratis met een lidmaatschap) voor ‘Woon Event: Professionaliseer het wonen’ of volg een van onze trainingen met maatschappelijk thema.