Buitenlandse beleggers kopen Nederlandse (sociale) huurwoningen en dat is goed nieuws

Financieel / 06 september 2018
Jan-Willem Dijkhuis
Jan-Willem Dijkhuis
Managing Director, Lymos

Onlangs kwam de politiek ter linker zijde tot de ontdekking dat de Nederlandse regering al sinds 2015 huurwoningen aanprijst aan buitenlandse beleggers. Kamervragen zijn het gevolg. Op basis van de commentaren op sociale media wordt een beeld geschetst als of dit een aanval is op de voorraad sociale huurwoningen en het aanbod van betaalbare huurwoningen. Niets is minder waar.

De belangstelling van buitenlandse beleggers voor de Nederlandse woningmarkt is een belangrijke impuls voor nieuwbouw van huurwoningen. Meer geld en dus meer vraag naar huurwoningen door beleggers leidt tot meer goedkoop geld voor corporaties. Met dat goedkope geld kunnen nieuwe woningen worden gebouwd. Hoe dat zit?

Nieuwe toetreders

Stel je voor dat een buitenlandse belegger voor € 1 miljard aan sociale huurwoningen koopt van een corporatie (zeg 5.000 woningen á € 200.000). De corporatie krijgt geld en kan daarvan 4.000 tot 5.000 nieuwe woningen bouwen. Goed nieuws voor alle nieuwe toetreders (jongeren) tot de huurwoningenmarkt. Die verkochte huurwoningen waren voor hen toch niet toegankelijk met soms mutatiegraden van 2% per jaar. Daarbij komt dat corporaties niet naar de (rijks)overheid hoeven om hun hand op te houden om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Dat scheelt de belastingbetaler veel geld.

Zittende huurders

Voor de zittende huurders van die verkochte sociale huurwoningen gebeurt er niet veel zolang ze blijven zitten (en sommige huurders zitten er al erg lang). De nieuwe belegger kan de huurders er niet uitzetten (koop breekt geen huur) en kan ook het sociale huurcontract niet wijzigen. De jaarlijkse huurverhogingen worden wettelijk bepaald dus daar kunnen ook geen ongelukken uit voort komen. Alleen bij mutatie kan de belegger de woning onttrekken aan de voorraad sociale huurwoningen. Omdat de mutatiegraden laag zijn, duurt het tientallen jaren voordat de laatste sociale huurwoningen aan de voorraad zijn onttrokken. Ondertussen zijn de nieuwe sociale huurwoningen van de corporatie gerealiseerd. Omdat het tempo van de onttrekkingen lager ligt dan het tempo van de nieuwbouw, neemt de voorraad sociale huurwoningen toe.

Voor zover de vrijkomende sociale huurwoningen door buitenlandse beleggers worden getransformeerd naar vrije sector huurwoningen is dat ook goed nieuws. Het aanbod van huurwoningen in de markt neemt toe en dat leidt tot een matiging van de huurprijzen. In sommige gebieden zullen de huurprijzen gaan zakken en in andere gebieden zullen huurprijzen minder snel gaan stijgen. Dit is een normaal economisch principe. Ook goed voor de woningmarkt, met name de middenhuur.

Eigen initiatieven

Het verbazingwekkende is eigenlijk dat corporaties zelf nog geen initiatieven zijn gestart voor buitenlandse beleggers nu het geld zo goedkoop is. Er zijn twee concepten mogelijk. Warehousing conform het concept zoals hierboven is beschreven of fundraising. Dat laatste om sociale huurwoningen te gaan ontwikkelen en te gaan beheren met behulp van door beleggers beschikbaar gesteld geld. De rendementen zullen niet hoog zijn (zeg 4% zijnde 2,5% cash rendement en een jaarlijkse waardestijging van 1,5%) maar met dit zeer lage risicoprofiel waarbij je deze woningen altijd verhuurt, is deze belegging veel aantrekkelijker dan de staatsobligaties van verschillende westerse landen.

Kortom, corporaties van Nederland en iedereen die de sociale huursector een goed hart toedraagt:  maak ze gek die buitenlandse beleggers.

 

—–

Kom naar het Public Finance Event

Tijdens het Public Finance Event op 11 december bespreken we hoe je de investeringscapaciteit van jouw corporatie op niveau kunt houden. Want de kosten nemen toe door verduurzaming, belastingmaatregelen, onderhoud, renovatie en nieuwbouw. En de inkomsten blijven nagenoeg gelijk. Aan welke knoppen kun je draaien? Ben je erbij?