Vraag

De maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) staat in sommige woningmarktgebieden van Nederland in geen verhouding tot de populariteit van woningen en woongebieden. Een corporatie wil een betere relatie leggen tussen de hoogte van de huur van een woning op basis van het WWS en de huur die op de vrije markt kan worden gevraagd. Hoe bepaal ik de markthuur van een woning?

Antwoord CorporatieLijn

De woningmarkt is een markt die gebrekkig functioneert. De koopsector en de huursector zijn te beschouwen als grotendeels gescheiden markten. De prijsvorming in de koopsector is in principe het resultaat van vraag en aanbod. Eigen woningbezit wordt fiscaal bevoordeeld. In de huursector is nagenoeg geen vrije prijsvorming. De huurprijsontwikkeling is al jarenlang gereguleerd voor het merendeel (ruim 90%) van alle huurwoningen. Op basis van het woningwaarderingsstelsel geldt een maximale huur. Afhankelijk van de hoogte van de huur en de hoogte van het inkomen, kunnen huurders een toeslag krijgen op de huur.

Om de markthuur te bepalen zou de huur voor een woning in relatie moeten worden gebracht met de prijs die voor dezelfde woning op de koopmarkt moet worden betaald. Immers, vanuit het perspectief van de huurder zal het vanaf een bepaalde huur aantrekkelijker worden om te kopen (even los van de mogelijkheid om de woning te financieren). Een logische methode is dan ook de markthuur af te leiden van de WOZ-waarde. Op basis van recent onderzoek kan de marktwaarde op 4,5% van de WOZ-waarde van de huurwoning worden gesteld. Corporaties die deelnemen aan de Aedex/IPD corporatie vastgoed index kunnen gebruik maken van de Aedex-leegwaarde in plaats van de WOZ-waarde.

Een andere methode is de markthuren af te leiden uit informatie over woningzoekenden. Hoe kleiner het aantal reacties, des te dichter de gevraagde huur bij de markthuur ligt.

In theorie kan de markthuur onder het niveau van de exploitatielasten zakken. Vanuit het perspectief van de verhuurder zijn de exploitatielasten voor een woning bepalend voor de minimumprijs die nodig is om geen verlies te lijden op de verhuur.