Lucas de Boer (Rondom Wonen) over investeringscapaciteit in de corporatiesector

Financieel / 01 oktober 2018
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Er bestaat twijfel of de investeringskracht in de sector de komende jaren toereikend is voor de ambities. De gelijkblijvende inkomsten zouden de sterke kostenstijgingen niet kunnen bijbenen. In aanloop naar het Public Finance Event van 6 december 2018 houden we een serie interviews over de investeringscapaciteit in de corporatiesector. De vraag is hoe corporatiebestuurders, Tweede Kamerleden, toezichthouders en adviseurs kijken naar de ontwikkeling van de investeringscapaciteit. Aan welke knoppen kun je als corporatie draaien om toch je ambities te realiseren? Lucas de Boer, directeur-bestuurder van Rondom Wonen, bijt vandaag het spits af.

Financiële ontwikkelingen in de sector

We vroegen De Boer naar zijn visie op de financiële ontwikkelingen in de corporatiesector. Wat ziet hij gebeuren in de komende jaren? De directeur-bestuurder ziet 3 parallelle ontwikkelingen, geeft hij aan:

  • De investeringsopgave.
  • Het verdienmodel.
  • Lokale en regionale mismatches tussen investeringscapaciteit en investeringsbehoefte.

Ten eerste de investeringsopgave. Die wordt komende tijd groter, geeft De Boer aan. ‘De behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen stijgt in de gebieden waar sprake is van schaarste, zoals de Randstad. Daarnaast betekenen de forse duurzaamheidsambities van het kabinet een grote investeringsopgave in de bestaande voorraad.’

Ten tweede het verdienmodel. ‘Dat ziet er niet goed uit. Corporaties kunnen uiteindelijk alleen maar investeren als daar een bescheiden rendement op gemaakt wordt. Dusdanig dat je als corporatie de kosten van het vreemd vermogen kunt terugverdienen, de WACC. De kosten zijn afgelopen jaren enorm opgelopen. Niet alleen door de schaarste aan bouwcapaciteit, maar ook doordat het bouwen van een energiezuinige woning zonder aardgas voorlopig echt duurder is. Terwijl de huren slechts heel gematigd kunnen en mogen stijgen, want onze huurders zien hun doorgaans bescheiden inkomen niet of nauwelijks stijgen.’

Ten derde ziet de directeur-bestuurder lokale en regionale mismatches tussen investeringscapaciteit en investeringsbehoefte. ‘Ik ben zelf actief in Haaglanden, en daar zie je dat de investeringscapaciteit van alle corporaties opgeteld bij lange na niet optelt tot de regionale investeringsbehoefte voor nieuwbouw en verduurzaming. In de aangrenzende Rijnmond is het beeld niet anders.’

‘Een tekort in investeringscapaciteit is er al op regionaal niveau en dreigt ook macro te ontstaan, mede vanwege de toenemende belastingdruk.’

 

 

En hoe zit het met financiële bedreigingen?

‘De sterk gestegen belastingdruk en nieuwe donkere wolken op dat gebied (o.a. ATAD) is de grootste financiële bedreiging voor een gezonde bedrijfsvoering (en de investeringscapaciteit) van corporaties.’

Het is verstandig langetermijnprognoses en worst-case-scenario’s door te rekenen, zodat mócht het die kant uitgaan, je tijd genoeg hebt gehad om te bedenken wat er nodig is om een nieuwe (financiële) werkelijkheid het hoofd te bieden. Zo kun je vandaag al anticiperen op de bedreigingen voor de corporatie, stelt De Boer.

Maar wat kan je corporatie op wat langere termijn doen als je verwacht dat je bij huidig beleid in de komende jaren investeringscapaciteit verliest? Aan welke knoppen kun je het beste draaien of welke middelen kun je inzetten?

‘Dat is voor iedere corporatie anders. Wij hebben een behoorlijk goed renderende vrije sectorportefeuille die een inkomstenstroom levert die benut kan worden voor investeringen in de DAEB-poot. Het is slim die voorlopig vast te houden. Als dat rendement veel lager zou liggen, dan zou complexgewijze verkoop wellicht investeringscapaciteit kunnen genereren voor nieuwbouw in de DAEB.’

Daarnaast acht de directeur-bestuurder van Rondom Wonen goed te kijken naar delen van je woningbezit die niet al te best renderen. Als die ook qua maatschappelijk rendement niet al te best scoren, dan ligt afstoten voor de hand. En als je ze toch in portefeuille wilt houden, dan wordt het zoeken naar manieren om het rendement te verbeteren volgens De Boer.

Gemeenten een sturende rol

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Ook op financieel gebied. Wat de gemeenten vanuit hun nieuwe rol het best kunnen doen volgens om de ambities die zij samen met corporaties hebben te kunnen realiseren, is zich echt verdiepen het financiële reilen en zeilen van de corporaties die daar werkzaam zijn volgens De Boer. Maar corporaties moeten dan ook transparant zijn over hun financiën.

‘Bij de vorige corporatie waar ik werkte hebben we enkele jaren geleden de meest betrokken ambtenaren van de gemeente uitgenodigd voor een ‘cursus corporatiefinanciën’. Nu hebben we in het kader van de prestatieafspraken met de ambtenaren en bestuurders samen toekomstscenario’s en hun financiële consequenties voor Rondom Wonen verkend. Dan zit je echt met elkaar aan tafel en rekenen we tijdens het gesprek op een beeldscherm de financiële consequenties van beleidsalternatieven door. We hebben daarvoor de Aedes-Transparantietool en FMP gebruikt. Dan ziet de gemeente precies wat wensen op het vlak van betaalbaarheid, nieuwbouwproductie, verkoop en verduurzaming betekenen voor de ratio’s.’

Tijdens het Public Finance Event op 6 december bespreken ruim 100 corporaties, gemeenten, wetenschappers en adviseurs hoe we de investeringscapaciteit van elke corporatie overeind kunnen houden. Je bent van harte welkom om daarbij te zijn. Bekijk het programma, de sprekers en de deelnemers.