Financiële ontwikkelingen in de sector
We vroegen De Boer naar zijn visie op de financiële ontwikkelingen in de corporatiesector. Wat ziet hij gebeuren in de komende jaren? De directeur-bestuurder ziet 3 parallelle ontwikkelingen, geeft hij aan:
- De investeringsopgave.
- Het verdienmodel.
- Lokale en regionale mismatches tussen investeringscapaciteit en investeringsbehoefte.
Ten eerste de investeringsopgave. Die wordt komende tijd groter, geeft De Boer aan. ‘De behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen stijgt in de gebieden waar sprake is van schaarste, zoals de Randstad. Daarnaast betekenen de forse duurzaamheidsambities van het kabinet een grote investeringsopgave in de bestaande voorraad.’
Ten tweede het verdienmodel. ‘Dat ziet er niet goed uit. Corporaties kunnen uiteindelijk alleen maar investeren als daar een bescheiden rendement op gemaakt wordt. Dusdanig dat je als corporatie de kosten van het vreemd vermogen kunt terugverdienen, de WACC. De kosten zijn afgelopen jaren enorm opgelopen. Niet alleen door de schaarste aan bouwcapaciteit, maar ook doordat het bouwen van een energiezuinige woning zonder aardgas voorlopig echt duurder is. Terwijl de huren slechts heel gematigd kunnen en mogen stijgen, want onze huurders zien hun doorgaans bescheiden inkomen niet of nauwelijks stijgen.’
Ten derde ziet de directeur-bestuurder lokale en regionale mismatches tussen investeringscapaciteit en investeringsbehoefte. ‘Ik ben zelf actief in Haaglanden, en daar zie je dat de investeringscapaciteit van alle corporaties opgeteld bij lange na niet optelt tot de regionale investeringsbehoefte voor nieuwbouw en verduurzaming. In de aangrenzende Rijnmond is het beeld niet anders.’
‘Een tekort in investeringscapaciteit is er al op regionaal niveau en dreigt ook macro te ontstaan, mede vanwege de toenemende belastingdruk.’