Geïnteresseerd in assetmanagement? Op 15 december vindt de training Training Asset Management in de Corporatie plaats. Schrijf je hier in.

Op een van de vele platforms voor kennisdeling wordt het als volgt samengevat (bron: Bouwstenen voor sociaal). “Assetmanagement van de vastgoedportefeuille staat voor het vastgoedmanagement van vastgoedobjecten op tactisch niveau.”

In assetmanagement wordt het portfoliobeleid (strategisch) vertaald naar het beleid per object. Daarvoor wordt de performance van een object in kaart gebracht. Er wordt gestuurd op 3 dimensies (gebiedseconomie.nl, 2014):

• Maatschappelijk: effectieve inzet beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten.
• Vastgoed: doelmatig inzetten en efficiënt exploiteren van vastgoed.
• Vermogen: doelmatig inzetten van financiële middelen.

Het objectbeleid is een stappenplan voor het meest optimale toekomstscenario met het hoogste rendement (maatschappelijk en financieel), over een gekozen exploitatieperiode. Het beschrijft bijvoorbeeld de wijze van exploitatie, benodigde budgetten, tijdstip van upgrading, renovatie, verkoop en zo verder.

Contact met huurders

Daarnaast valt onder assetmanagement het relatiebeheer, oftewel het contact met de huurders. De tevredenheid van de huurder met het object is hierin van groot belang. Door middel van assetmanagement kan men meer inzicht krijgen in het functioneren van de portfolio, om op basis hiervan voorstellen te doen met betrekking tot aan- en verkoop van object.

Vastgoedmanagement kan verdeeld worden in 3 niveaus:

• Strategisch, portfoliomanagement
• Tactisch; asset management
• Operationeel; property management

Als we na willen denken over het verduurzamen van onze samenleving, zijn daar talloze manieren voor beschikbaar. Eén daarvan is de methode die wordt aangeduid met “The Natural Step”. Hierbij wordt er volgens een viertal stappen gewerkt, waarbij één van de bijzondere kenmerken is dat er wel naar een visie toegewerkt wordt in de toekomst, maar dat er direct vandaag rustig aan begonnen kan worden.

Hierbij worden 4 duurzaamheids principes gebruikt, die van het volgende uitgaan;

1. Niet meer en sneller stoffen uit de aarde in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken
2. Niet meer en sneller chemische stoffen in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken
3. De natuur niet sneller afbreken dan de tijd die nodig is om te herstellen
4. Geen dingen doen waardoor we mensen beperken in het vervullen van hun basisbehoeften

Op het strategische niveau van vastgoedbeheer zullen de stappen A (de visie) en B (de huidige situatie) in kaart moeten worden gebracht. De creatieve ideeën (stap C) en aan de lag gaan (stap D) zullen op het tactische en operationele niveau gestalte krijgen. Daarmee kunnen “The Natural Step” en assetmanagement aan elkaar worden gekoppeld.

Relatiebeheer

Omdat asset management bij woningcorporaties ook gaat om het relatiebeheer met de bewoners, komt er ook een koppeling tussen de maatschappelijke waarde en de creatieve ideeën en uitvoering van “The Natural Step”. Het beste kan dit aan de hand van voorbeelden worden toegelicht.

Voorbeeld 1, Nul-op-de-meter-renovatie

In de vastgoedvisie zal de corporatie hebben vastgelegd dat er bijvoorbeeld in 2025 een grote stap vooruit moet zijn gemaakt naar een energieneutrale gebouwde omgeving. Eén van de maatregelen die hierbij een rol kunnen spelen is een zogenaamde ‘nul-op-de-meter-renovatie’ van de bestaande woningvoorraad.

De huidige realiteit is dat de woning een energielabel D of E heeft. De huurder betaalt de woningcorporatie huur en het energiebedrijf de stookkosten (meestal aardgas). De huidige regelgeving geeft maar beperkte mogelijkheden om de forse investering met een hogere huur te financieren. Dit wordt als het goed is gecompenseerd door veel lagere energielasten. De per 1 september 2016 ingevoerde Energieprestatievergoeding zal daar mogelijk nog op worden aangepast. Het eventuele negatieve saldo kan geaccepteerd worden doordat de maatschappelijke waarde van het vastgoed hoger wordt door deze investering. Hetzelfde kan gezegd worden van de toekomstwaarde.

Of er daadwerkelijk ‘nul op de meter’ wordt gerealiseerd, heeft alles te maken met hoe de huurder de woning gebruikt. Hierin zal de verhuurder moeten investeren door de huurder bewust te maken wat zijn invloed daarop is. Daarnaast is creativiteit bij het vinden van betaalbare en eenvoudig bruikbare technische oplossingen heel belangrijk.

De ontwikkeling wordt gestimuleerd door gewoon aan de slag te gaan.

Voorbeeld 2, De biologische renovatiewoning

De bestaande voorraad is verreweg het omvangrijkst en de renovatie hiervan zal de komende jaren veel geld kosten. Behalve manuren zijn dit ook veel materiaalkosten. Dus naast het gebruik van zoveel mogelijk biologische materialen in de nieuwbouw zal ook voor de renovatie het gebruik van biologische materialen veel effect hebben op de verduurzaming.

Daarbij kan gedacht worden aan het toepassen van biologische isolatiematerialen zoals stro of vlas en biologische verduurzaming van hout, bijvoorbeeld met polypurol. Hier zou ook kunnen gelden dat de maatschappelijk waarde een doorslaggevende rol zou kunnen hebben. De eventuele extra kosten ten opzichte van de milieubelastende materialen kunnen zo gecompenseerd worden door een hogere maatschappelijk waarde. Daarbij komt dat als er nu massaal gekozen wordt voor de duurzame materialen, de productiekosten omlaag zullen gaan en daarmee het financiële probleem alleen op de korte termijn zou kunnen spelen.

Welke natuurlijke stappen zullen de komende tijd worden gezet?

De natuurlijk stappen die door woningcorporaties gezet kunnen worden naar een duurzame woningvoorraad, kunnen met de 4 duurzaamheidsprincipes van “The Natural Step” goed geformuleerd worden. Binnen het vastgoedmanagement zouden zij er als volgt uit kunnen zien:

Stap A: Bepalen van de visie op duurzaamheid op portefeuilleniveau.

Stap B: Inventariseren van de huidige stand van zaken op assetmanagementniveau.

Stap C: Uitwerken van creatieve ideeën om op assetmanagementniveau de voorraad te verduurzamen, waarbij huurverhogingen en maatschappelijke waarde ingezet kunnen worden.

Stap D: Aan de slag op operationeel niveau:

• bij mutaties kiezen voor biologische materialen
• bij renovatie kiezen voor biologische materialen en ‘nul op de meter’

Kortom de eerstvolgende natuurlijke stappen in het assetmanagement bij woningcorporaties zijn duurzaam en daardoor maatschappelijk waardevol.

Meer weten? Op 15 december vindt de training Training Asset Management in de Corporatie plaats. Schrijf je hier in.