“De roep om investeringen neemt toe. De staat knijpt ons af.”

Financieel / 08 januari 2019
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Hoe kijkt Mieke van den Berg, Lid Raad van Bestuur bij Eigen Haard, naar de ontwikkeling van de investeringscapaciteit? We vroegen haar naar de bedreigingen voor de corporatie, ambities en haar visie op de financiële ontwikkelingen van de sector.

De roep om investeringen neemt toe

Van den Berg: “De veranderingen voor de corporaties gaan snel. Er ligt een klimaatakkoord en een sociaal huurakkoord. De druk om te investeren vanuit politiek en maatschappij neemt toe.”

Van den Berg: “De investeringsopgave is enorm. Of het nu gaat over nieuwbouw, vastgoedinvesteringen, betaalbaarheid of verduurzamen. Tegelijkertijd nemen de opbrengsten af. De wens van een inflatievolgende huurverhoging, met maatwerk voor lagere inkomens, betekent direct een lagere kasstroom. En dus minder ruimte voor investeringen. Dat dwingt tot keuzes waarbij het ene altijd ten koste gaat van het andere. Terwijl bewoners en gemeenten verwachten dat corporaties alles blijven oppakken”

Steeds meer belasting

‘Die keuzes maken we al jaren. Dat is niets nieuws. Maar we hebben nu te maken met een overheid met boter op het hoofd. Aan de zijlijn roepen dat corporaties meer moeten investeren en aan de andere kant een greep in de kas doen’, zegt Van den Berg. “Na de invoering van de VPB (2008) en de verhuurderheffing (2013) hebben we de ‘Anti Tax Avoidance Directive’ (ATAD). Dit is een Europese richtlijn die belastingontwijking door multinationals moet tegengaan.”

“Maar nu komt het bizarre’, zegt Van den Berg. ‘Als het gaat om de ATAD kan de regering, net als bijvoorbeeld België en Frankrijk, corporaties een uitzonderingspositie geven. Logisch, want wij zijn geen multinational die kapitalen over de wereld schuift. Onze regering weigert dat en de belastingmaatregel kost de corporaties naar schatting jaarlijks 300 miljoen euro. Verder is op Prinsjesdag aangekondigd dat de VPB minder snel verlaagd wordt dan gedacht en dat het lage btw-tarief –dat veel in de bouw wordt gehanteerd – van 6% naar 9% wordt verhoogd. Als klapstuk bedacht de regering een paar weken geleden dat de WOZ-cap wel omhoog kan waardoor de verhuurdersheffing, zeker in dure woningmarkten, enorm stijgt. Dat spekt de rijkskas wel zo lekker’.

‘Het is een naargeestige salamitactiek die de overheid toepast om de corporatiesector uit te hollen. En je weet hoe zoiets afloopt. Basisbehoeften komen onder druk te staan. Prijzen lopen op of kwaliteit neemt af. Het is het voorportaal van brede en terechte ontevredenheid onder de mensen die van sociale huisvesting afhankelijk zijn’.

Bouwkostenstijgingen zetten het rendement verder onder druk

Daarnaast stijgen de bouwkosten. “Sinds 2017 met 7,5 procent jaarlijks en de komende jaren zal de stijging flink boven de inflatie uitkomen. Structureel gaat het om prijsstijgingen in cao-lonen en materialen. Conjunctureel omdat de vraag groter is dan het aanbod. De kosten van onderhoud, renovatie en nieuwbouw lopen uit de pas met de investeringsbudgetten die begroot zijn. En het rendement daalt verder. Steeds vaker lopen we het risico dat het rendement te laag wordt waardoor de exploitatie niet meer dekkend is. Daardoor teren we in. Zowel op vermogen als op de operationele kastroom. Deze trends zie je niet meteen in de cijfers terug, maar voltrekt zich langzaam op langere termijn.”

Er heerst onzekerheid omtrent het financiële toezichtskader

Het toezicht vanuit Aw en WSW blijft veranderen en zal verder verbeteren, volgens Van den Berg. “Het streven naar een effectievere en efficiëntere vorm van toezicht in 2018 heeft geleid tot een ‘verticaal toezichtsmodel’ met één bijbehorend gezamenlijk beoordelingskader. Dat op zich is een goede zaak.”

De beleidswaarde is in 2018 geïntroduceerd als maatstaf voor financieel toezicht door AW en WSW. Het is een fictief waardebegrip, afgeleid van marktwaarde, waarbij met afslagen rekening wordt gehouden dat corporaties hun vastgoed gebruiken als middel voor sociale huisvesting. En niet om maximaal rendement te realiseren.

Van den Berg: “Binnen de sector zal voorlopig nog veel onzekerheid heersen over de hoogte van de beleidswaarde, de interpretatie en toepassing ervan. Voor de investeringsplanning is naast de beleidswaarde, als basis voor de borgingsruimte, de financieringsconditie cruciaal. De rente is dan nog wel laag maar welke financiële ruimte heb je nu echt? Heb je genoeg vat op je financiële ratio’s? De onzekerheid leidt tot voorzichtigheid of tot bravoure.

‘Eén ding weten we wel, als het gegraai van Het Rijk doorzet komen de financiële ratio’s vroeg of laat onder druk. Het antwoord van de sector is een fikse teruggang in de investeringen of een toename van de financiële risico’s. In dat laatste geval kan het moment om de achtervang in te schakelen gevaarlijk dichtbij komen.”

Tekort in investeringscapaciteit

Van den Berg ziet een tekort in investeringscapaciteit ontstaan. “Wij opereren in de metropoolregio Amsterdam. Daar zijn te weinig huizen, dus een enorme bouwopgave, ook in het huursegment. De operationele kasstroom daalt, vooral door de oplopende verhuurdersheffing. Tegelijkertijd stijgen de bouwkosten door schaarste. Dus er moet flink bijgefinancierd worden. De schuldpositie stijgt. Ondanks de lage rente lopen de rentelasten daarmee op. Dat legt weer een druk op de kasstroom. Een neerwaartse spiraal kan ontstaan als er niet op tijd wordt bijgestuurd. Verkoop levert op de korte termijn financieel soelaas, mocht dat nodig zijn. Echter, er was een woningtekort….”

De rol van gemeenten

In het tripartite overleg tussen gemeente, huurders en corporaties maken we over en weer prestatieafspraken. Ook over de investeringsopgave. Gezamenlijk monitoren en sturen we daarop. Over het algemeen gaat dat heel goed. Soms vragen gemeenten meer te doen dan realistisch is. Dan is het belangrijk om daarover in gesprek te blijven en samen tot een oplossing te komen.