De roep om investeringen neemt toe
Van den Berg: “De veranderingen voor de corporaties gaan snel. Er ligt een klimaatakkoord en een sociaal huurakkoord. De druk om te investeren vanuit politiek en maatschappij neemt toe.”
Van den Berg: “De investeringsopgave is enorm. Of het nu gaat over nieuwbouw, vastgoedinvesteringen, betaalbaarheid of verduurzamen. Tegelijkertijd nemen de opbrengsten af. De wens van een inflatievolgende huurverhoging, met maatwerk voor lagere inkomens, betekent direct een lagere kasstroom. En dus minder ruimte voor investeringen. Dat dwingt tot keuzes waarbij het ene altijd ten koste gaat van het andere. Terwijl bewoners en gemeenten verwachten dat corporaties alles blijven oppakken”
Steeds meer belasting
‘Die keuzes maken we al jaren. Dat is niets nieuws. Maar we hebben nu te maken met een overheid met boter op het hoofd. Aan de zijlijn roepen dat corporaties meer moeten investeren en aan de andere kant een greep in de kas doen’, zegt Van den Berg. “Na de invoering van de VPB (2008) en de verhuurderheffing (2013) hebben we de ‘Anti Tax Avoidance Directive’ (ATAD). Dit is een Europese richtlijn die belastingontwijking door multinationals moet tegengaan.”
“Maar nu komt het bizarre’, zegt Van den Berg. ‘Als het gaat om de ATAD kan de regering, net als bijvoorbeeld België en Frankrijk, corporaties een uitzonderingspositie geven. Logisch, want wij zijn geen multinational die kapitalen over de wereld schuift. Onze regering weigert dat en de belastingmaatregel kost de corporaties naar schatting jaarlijks 300 miljoen euro. Verder is op Prinsjesdag aangekondigd dat de VPB minder snel verlaagd wordt dan gedacht en dat het lage btw-tarief –dat veel in de bouw wordt gehanteerd – van 6% naar 9% wordt verhoogd. Als klapstuk bedacht de regering een paar weken geleden dat de WOZ-cap wel omhoog kan waardoor de verhuurdersheffing, zeker in dure woningmarkten, enorm stijgt. Dat spekt de rijkskas wel zo lekker’.
‘Het is een naargeestige salamitactiek die de overheid toepast om de corporatiesector uit te hollen. En je weet hoe zoiets afloopt. Basisbehoeften komen onder druk te staan. Prijzen lopen op of kwaliteit neemt af. Het is het voorportaal van brede en terechte ontevredenheid onder de mensen die van sociale huisvesting afhankelijk zijn’.
Bouwkostenstijgingen zetten het rendement verder onder druk
Daarnaast stijgen de bouwkosten. “Sinds 2017 met 7,5 procent jaarlijks en de komende jaren zal de stijging flink boven de inflatie uitkomen. Structureel gaat het om prijsstijgingen in cao-lonen en materialen. Conjunctureel omdat de vraag groter is dan het aanbod. De kosten van onderhoud, renovatie en nieuwbouw lopen uit de pas met de investeringsbudgetten die begroot zijn. En het rendement daalt verder. Steeds vaker lopen we het risico dat het rendement te laag wordt waardoor de exploitatie niet meer dekkend is. Daardoor teren we in. Zowel op vermogen als op de operationele kastroom. Deze trends zie je niet meteen in de cijfers terug, maar voltrekt zich langzaam op langere termijn.”
Er heerst onzekerheid omtrent het financiële toezichtskader
Het toezicht vanuit Aw en WSW blijft veranderen en zal verder verbeteren, volgens Van den Berg. “Het streven naar een effectievere en efficiëntere vorm van toezicht in 2018 heeft geleid tot een ‘verticaal toezichtsmodel’ met één bijbehorend gezamenlijk beoordelingskader. Dat op zich is een goede zaak.”
De beleidswaarde is in 2018 geïntroduceerd als maatstaf voor financieel toezicht door AW en WSW. Het is een fictief waardebegrip, afgeleid van marktwaarde, waarbij met afslagen rekening wordt gehouden dat corporaties hun vastgoed gebruiken als middel voor sociale huisvesting. En niet om maximaal rendement te realiseren.
