Financiële ontwikkelingen in de corporatiesector

Koerhuis: “We zien dat corporaties in het verleden vaak tegen de onderkant van het middensegement hebben aangebouwd. Dat zijn de duurdere sociale huurwoningen. Als je dat vergelijkt met de kerntaak van corporaties, zijn er nog grote stappen te zetten. Dat relatief dure bezit kan namelijk verkocht worden. Met dat geld kan je vaak 2, soms 3 keer zoveel echt goedkopere sociale huurwoningen terugbouwen.”

Koerhuis ziet echter geen tekort in investeringscapaciteit ontstaan. Als je de waardestijgingen van de sociale huurwoningen meeneemt, hebben corporaties in 2016 een recordwinst van € 18 miljard gemaakt. Het grootste deel van die waardestijgingen zit in die duurdere sociale huurwoningen. Dat kan geactiveerd worden door dat relatief dure bezit te verkopen, enerzijds om de investeringscapaciteit te vergroten en anderzijds om terug naar de kerntaak te gaan.

Bedreigingen voor de corporatie

We vroegen de het Tweede Kamerlid voor de VVD welke (financiële) bedreigingen hij op de corporatie ziet afkomen, maar als liberaal is hij optimistisch ingesteld. “Ik zie vooral kansen en uitdagingen. Die kansen en uitdagingen liggen vooral in het bouwen van nieuwe, goedkopere sociale huurwoningen en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.”

Maar wat kan je corporatie doen als je verwacht dat je bij huidig beleid in de komende jaren investeringscapaciteit verliest? Aan welke knoppen kun je het beste draaien of welke middelen kun je inzetten? “De belangrijkste reden om bij huidig beleid investeringscapaciteit te verliezen, is een hogere verhuurdersheffing. Die slaat met name bij het relatief dure bezit neer, omdat dit een percentage van de WOZ-waarde is. Maar datzelfde bezit levert ook steeds meer op, als je het verkoopt. In ruil daarvoor kan je nieuwe, goedkopere sociale huurwoningen terugbouwen. Daardoor houd je je voorraad op peil en verlaag je als corporatie je lasten.”

De nieuwe rol van gemeenten

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Ook op financieel gebied. Wat gemeenten vanuit hun nieuwe rol het best kunnen doen om de ambities die zij samen met corporaties hebben te realiseren, verschilt per gemeente volgens Koerhuis. “Er is geen landelijk model uit te rollen. Daarom hebben gemeenten juist die sturende rol gekregen. In de grote steden met een hoog percentage sociale huur in de binnenstad, zal er meer ruimte zijn om het relatief dure bezit te activeren dan bijvoorbeeld in de krimpregio’s. Wat gemeenten in ieder geval in hun achterhoofd moeten houden, is dat de grondprijskorting voor corporaties door anderen betaald moet worden. Hoe groter die korting, of hoe hoger het percentage sociale huur, hoe minder rendabel een project en hoe meer lasten er bij de belastingbetaler/koper worden neergelegd. Daarom raad ik aan om vooral te kijken waar corporatiewoningen financieel voordelig gerealiseerd kunnen worden. En gemeenten moeten daarbij ruimte geven om te bouwen, en corporaties zeker niet in de weg zitten!”

Tijdens het Public Finance Event op 6 december bespreken ruim 100 corporaties, gemeenten, wetenschappers en adviseurs hoe we de investeringscapaciteit van elke corporatie overeind kunnen houden. Je bent van harte welkom om daarbij te zijn. Bekijk het programma, de sprekers en de deelnemers.