Tussen al die maatregelen is er één, die al ver voor de golf van regelgeving is ingevoerd, die nu in de eigen staart gaat bijten. Dit kabinet en ook de vele colleges van B&W die hun nieuwe programma hebben geschreven, willen dat de corporaties meer investeren in duurzaamheid. Als corporaties dit doen, dan worden zij fiscaal dubbel gestraft. Hieronder lichten wij dat nader toe.

Activeren

Commercieel gezien is woningverbetering een kostenpost. Ook onderhoud is dat. Fiscaal is woningverbetering, of een levensduurverlengende maatregel, een investering. En daarmee moeten deze uitgaven worden geactiveerd. Theoretisch gezien kan de corporatie hier dan op afschrijven. Dat betekent dat de kosten pas in de loop van de jaren tot uitdrukking komen. Wordt bijvoorbeeld onderhoud gepleegd aan de kozijnen en wordt daarbij dubbel glas geplaatst, zal de uitgave gesplitst moeten worden in een deel op onderhoud (vervangen enkel glas) en een deel op verbetering (dubbel glas). Het onderhoudsdeel kan rechtstreeks ten laste van het resultaat worden geboekt. De kosten voor de verbetering dienen te worden geactiveerd en daarop kan (eventueel) worden afgeschreven. De afschrijving komt dan ten laste van het resultaat. Met het plaatsen van enkel glas, en geen dubbel glas, wordt de gehele uitgave aangemerkt als onderhoud, oftewel kosten welke direct ten laste van het resultaat mogen worden geboekt.

In de praktijk komt het echter zelden tot fiscaal afschrijven. Dat komt door de afschrijvingsbeperking die rust op het woningbezit van corporaties (overigens geldt deze beperking voor ieder Vpb-plichtig lichaam en elke IB-ondernemer). Woningcorporaties waren verplicht hun bezit op de fiscale openingsbalans te waarderen op 70% van de WOZ-waarde. De bodemwaarde bedraagt echter 100% van de WOZ-waarde. De duurzaamheidsinvesteringen moeten dan wel een aanzienlijke omvang hebben, willen deze tot afschrijvingspotentieel leiden.

Belasten van onderhoud

Het fiscale resultaat (het belastbare bedrag) is belast met vennootschapsbelasting. Onderhoudskosten verlagen het resultaat direct. Uitgaven voor verbetering verlagen het resultaat gedurende de afschrijvingsperiode (als er afschrijvingspotentieel is). De uitgaven voor verbetering (verduurzaming van het bezit) leiden in de meeste gevallen dan ook niet tot een verlaging van het resultaat vanwege de hiervoor genoemde afschrijvingsbeperking. En dus moeten deze gefinancierd worden uit opbrengsten, waar ook vennootschapsbelasting over betaald moet worden. En dat bijt de duurzaamheidsagenda. Zo wordt dubbelglas en ‘van het gas’ een kostbare operatie.

Meer belasting betekent minder ruimte voor investeringen. Daarnaast vermindert de verhuurdersheffing ook de financiële polsstok voor investeringen. Voor een deel hebben de corporaties die doorberekend in de huren, maar voor een deel ook niet. Ook beperken de meeste afspraken tussen de overheden en de Woonbond om de huurstijging gelijk te houden aan de inflatie de financiële speelruimte.

Roomser dan de Paus

Tegelijkertijd is de Nederlandse overheid weer eens roomser dan de paus. Het kabinet implementeert, volgens het Regeerakkoord, de ‘ATAD 1- richtlijn’ van de Europese Unie veel strikter – en dan vooral op het punt van de beperking van renteaftrek in de vennootschapsbelasting –  dan voorgeschreven door de EU. Deze richtlijn is in beginsel bedoeld voor het voorkomen van belastingontwijking door multinationals. Maar ook Nederlandse woningcorporaties worden hierdoor vanaf 2019 onevenredig hard getroffen.

Naar een voorzichtige inschatting kost het regeerakkoord de woningcorporatiesector circa 400 miljoen euro aan extra verschuldigde vennootschapsbelasting per jaar. Geld dat dan niet ten goede komt aan de sociale huursector. Het kabinet geeft geen uitleg waarom het deze extra strenge eisen in de Nederlandse wetgeving opneemt, terwijl de ATAD 1-richtlijn het kabinet daartoe niet verplicht. Doorzetten van deze regeling rechtvaardigt het heroverwegen door woningcorporaties van deelname aan overheidsprogramma’s op het gebied van duurzaamheid, dan wel het opzeggen van reeds bestaande convenanten. Wanneer er een zodanige stapeling van (fiscale en semi fiscale) regelgeving optreedt, zijn extra investeringen uit den boze. Het wordt dan al lastig genoeg het hoofd boven water te houden met de reguliere bedrijfsvoering.

Nieuwe fiscale regel(s) nodig

Het corporatiemodel is hybride. De corporatie werkt door de regels van de overheid als een bedrijf. Het vastgoed wordt marktconform gewaardeerd, zij moet vennootschapsbelasting betalen en andere heffingen, net als een normaal bedrijf. Ze kan niet uit het stelsel stappen. Dat heeft de rechter bepaalt. De corporatie zit namelijk opgesloten in een garantiestelsel. Mochten corporaties in grote financiële problemen komen, dan dient het corporatievastgoed als onderpand voor noodleningen. Daarnaast staan de corporaties net als banken garant voor elkaar. Door dit stelsel kan de corporatie iets goedkoper lenen bij de Waterschapsbank of Bank Nederlandse Gemeenten.

Daarnaast wordt via het fiscaal toeslagstelsel door de overheid huurtoeslag uitgekeerd aan de huurders die daarmee een deel van hun huur betalen. Zo komt de huurtoeslag uiteindelijk terecht bij de corporatie. Wil dit stelsel goed functioneren,is het beter om een regel te introduceren die corporaties stimuleert om te investeren in verduurzaming. Deze opgave is ook bij de corporaties neergelegd. Voor het behalen van de klimaatdoelen van Parijs zijn nu eenmaal extra investeringen nodig. Een fiscale stimulans, dan wel ten minste het weghalen van fiscale belemmeringen, is daarin meer dan welkom. Corporaties zijn weliswaar bereid aanmerkelijke investeringen te doen op het gebied van duurzaamheid, maar niet tot elke prijs!

Conclusie

De stapeling van fiscale lasten en administratieve regeldruk stimuleert woningcorporaties bepaald niet om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Integendeel. Het beperkt de corporatie juist ernstig in haar mogelijkheden om dit soort investeringen te doen. De uitgaven voor verduurzaming van het bezit (die fiscaal worden aangemerkt als verbeteringskosten) leiden immers onder de huidige regelgeving in de meeste gevallen niet tot het verlagen van het fiscale resultaat.

Dat betekent dat er aan de ene kant een cash out plaatsvindt (wel betalen van de investering en geen afschrijvingspotentieel), terwijl aan de andere kant als gevolg van het niet kunnen aftrekken van dit soort kosten, het fiscale resultaat hoger uitvalt. Zo moet er ook nog eens (meer) vennootschapsbelasting worden betaald. Daar bovenop komt ook nog eens de onnodig strikte toepassing van de ATAD 1-richtlijn door het kabinet, waardoor de renteaftrek van de vennootschapsbelasting wordt beperkt. Dit treft corporaties hard, aangezien zij de investeringen in hun vastgoed voor een groot deel financieren met geleend geld. Als ook die renteaftrek nog eens wordt ingeperkt, denk je als corporatie nog wel eens driedubbel na voor je in duurzaamheid gaat investeren. Met andere woorden: zo wordt investeren in dubbel glas dubbel gestraft en wordt gasloos kansloos!

Dit artikel is een bijdrage van zelfstandig adviseur Ron Stevens en Wobbe van der Meulen, managing consultant Hofmeier.

____

Meer leren over het financieel verantwoord verduurzamen van corporatiewoningen? Bestel hier je toegangskaart (gratis met een lidmaatschap) voor ‘Het Public Finance Event 2018’.