Een bedrijf in de huurwoning, waar ligt de grens?

Corporatie / 02 april 2018
Erik Lichtenveldt
Erik Lichtenveldt
Advocaat, THL Advocaten

Met het grote aantal zzp'ers in ons land komt regelmatig de vraag naar boven of de huurwoning kan worden ingezet voor bedrijfsmatige activiteiten. In veel gevallen hebben verhuurders een verbod opgenomen in de huurovereenkomst of bijbehorende algemene voorwaarden, dat bedrijfsmatig gebruik van de woning verboden is. Los daarvan kan de vraag worden gesteld of bedrijfsmatig gebruik altijd in strijd is met de woonbestemming. Kunnen verhuurders hun contractuele verbod handhaven? Waar ligt de grens van wat een verhuurder aan bedrijfsmatig gebruik dient te accepteren? Aan de hand van uitspraken worden de kaders waarbinnen een huurder zijn bedrijf in de woning kan uitoefenen duidelijker.

Wanneer de woning wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, dan is er sprake van bedrijfsmatig gebruik. Dat kan strijd opleveren met de woonbestemming. We kennen allemaal de schoonheidsspecialiste of pedicure aan huis. Ook een pension, gastouderopvang, een verzekeringskantoor of – wat meer exotisch – hennepteelt of prostitutie valt onder bedrijfsmatig gebruik.

Grijs gebied

Niet elke vorm van bedrijfsmatig gebruik kan door verhuurders worden verboden. Wanneer een zzp’er zijn of haar werkzaamheden enkel met een laptop verricht aan de keukentafel of in een als kantoor ingerichte slaapkamer, is er geen vuiltje aan de lucht. Wanneer de woning voor een groot deel of overwegend wordt ingezet voor het bedrijf van de huurder, dan betreden we een grijs gebied, waarover met enige regelmaat wordt geprocedeerd. Wat uit de rechtspraak kan worden opgemaakt, is dat rechters kijken naar:

  • het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt voor het bedrijf van de huurder ten opzichte van het totale vloeroppervlak van de woning;
  • of er sprake is van overlast;
  • veiligheidsrisico’s en illegale activiteiten.

De Hoge Raad heeft in het verleden al eens geoordeeld dat bedrijfsmatig gebruik van een huurwoning mag, zolang het gehuurde maar overwegend als woning gebruikt wordt. De casus waarover de Hoge Raad oordeelde, was als volgt: een vertegenwoordiger in ramen had zijn bedrijf aan huis. Hij gebruikte de garage voor opslag en reparatie en had een slaapkamer als kantoor in gebruik. Er was volgens de Hoge Raad geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de woonfunctie nog aanwezig was. De huurder gebruikte zijn woning overwegend als woning en niet als bedrijfsruimte. Als je deze lijn doortrekt, snap je ook wel dat het hebben van een schoonheidssalon in één slaapkamer van de woning ook niet snel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Kantoor aan huis

De kantonrechter te Amsterdam heeft zich uitgelaten over de vraag of een kantoor aan huis in strijd is met de bestemming ‘wonen’. Dat is in beginsel niet het geval. De ontbinding van de huurovereenkomst is volgens de kantonrechter alleen gerechtvaardigd als een woning uitsluitend als kantoor wordt gebruikt.

Bakkerij aan huis

Voor een huurder die naar eigen zeggen ‘een uit de hand gelopen hobby’ in de huurwoning uitoefende door brood te bakken in aantallen die het eigen gebruik oversteeg, liep het slecht af bij de rechtbank Limburg. De kantonrechter overwoog dat het op regelmatige basis verrichten van bakkersactiviteiten in de woning ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dit geval was ook nog sprake van overlastklachten van de buurman.

Ondernemers die thuis eten voorbereiden in het kader van cateringactiviteiten of ten behoeve van een foodtruck, moeten zich dus afvragen of deze werkzaamheden niet in strijd zijn met de woonbestemming van de huurwoning.

Gastouderopvang

Een vaak voorkomende bedrijfsmatige activiteit in woningen is gastouderopvang. Het hof Den Haag heeft in 2015 een uitspraak gedaan over de vraag of gastouderopvang in een huurwoning is toegestaan. Recent, bij vonnis van 19 januari 2018, heeft de Rechtbank Rotterdam zich ook uitgelaten over de vraag of het beroepshalve opvangen van kinderen een inbreuk vormt op de woonbestemming van een huurwoning. De rechtbank Rotterdam heeft de uitspraak van het hof niet gevolgd.

In de situatie die speelde bij het hof Den Haag had de huurder van sociale woonruimte zich in het handelsregister en bij een gastouderbureau ingeschreven. Zij is als gastouder, tegen betaling, kinderen van derden in de woning gaan opvangen en zij oefende ook daadwerkelijk zonder toestemming van de verhuurder een bedrijf uit. De verhuurder vorderde de beëindiging van het bedrijf op straffe van een dwangsom en deze vordering heeft het hof toegewezen. Het hof overwoog onder meer dat het gebruik van het gehuurde als opvang niet kwalificeert als gebruik van de woning ‘ten behoeve van huurder en zijn gezin’ zoals contractueel was overeengekomen. Het ging bovendien om een bovenwoning, waardoor er een risico was op overlast. Ook woog het hof het belang van de verhuurder bij een streng beleid en het voorkomen van precedentwerking mee.

Bij de rechtbank Rotterdam liep het anders af voor de huurder, die 2 woningen huurde in de particuliere sector. De rechtbank oordeelde dat het ging om opvang van 4 kinderen per woning, wat weinig verschilt van een gewone gezinssituatie. Bovendien was van overlast niet gebleken en was overlast gezien de ligging van de woningen ook niet te verwachten.

Advies voor de corporatie

Ik besluit met een advies: neem als corporatie in de algemene voorwaarden op dat bedrijfsmatig gebruik van de woning niet is toegestaan. Daarmee zal niet ieder bedrijfsmatig gebruik kunnen worden tegengegaan. In voorkomend geval zal bekeken moeten worden hoeveel ruimte van de woning wordt gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten, of wordt voldaan aan publiekrechtelijke regelgeving (denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplan) en of sprake is van (mogelijke) overlast vanwege de bedrijfsmatige activiteiten.

Ook optimaal geïnformeerd zijn én je voorbereiden op de corporatie van de toekomst? Schrijf je in voor de trainingen en events van CorporatieNL.