Rob van den Broeke
Rob van den Broeke
Directeur-bestuurder, QuaWonen

Willen corporaties de ambities van Sectortafelbijdrage en Klimaatakkoord gestand doen, dan is een gigantische verandering nodig die het financiële gesternte van corporaties flink opschudt. Komende Prinsjesdag moet de eerste stap worden gezet, stelt Rob van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen.

Nederland werkt toe naar klimaatneutraal in 2050. Over hoe dat moet gebeuren, maken de verschillende sectoren in het kader van het Klimaatakkoord afspraken aan verschillende sub- en bijzettafels. Corporaties zitten aan de tafel Gebouwde Omgeving. Kort voor de zomer werden de verschillende Sectortafelbijdragen gepresenteerd.

Het goede nieuws is dat corporaties graag aan de slag gaan. Sterker: zij willen de kar trekken en zich inzetten om tot 2030 maar liefst 50% van de CO2-doelstellingen van de woningvoorraad voor hun rekening te nemen. Aan ambities dus geen gebrek. Maar corporaties kunnen dat niet alleen. Gelijk oversteken is daarom het devies.

 

Forse investeringen in energiebesparing en verduurzaming

Het realiseren van zoveel CO2-besparing, kan alleen met forse investeringen in energiebesparing en verduurzaming. De vraag is of corporaties genoeg financiële speelruimte hebben om én invulling te geven aan de klimaatdoelen, én betaalbaarheid van het wonen te borgen, én voldoende beschikbare sociale huurwoningen kunnen garanderen. Het antwoord is eenvoudig: nee, die ruimte is er op dit moment niet.

Drie gedegen studies onderschrijven dit. Allereerst is er een studie van de koepel van woningcorporaties, Aedes. Die concludeerde in mei 2018 dat de transitie tot 2050 € 108 miljard gaat kosten. Deze extra inzet is binnen de kaders van het financiële toezicht, goed bestuur en verantwoorde financiële huishouding onhaalbaar voor corporaties.

Daarnaast is er het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dat heeft begin dit jaar uitgerekend dat ambitie van gemiddeld label B in 2021 voor de sector als geheel haalbaar is, maar wel de financiële grenzen raakt. Het WSW tekende aan dat een groot aantal corporaties deze ambitie niet zelfstandig kan dragen en dat de regionale verschillen tussen opgave en beschikbaar vermogen, groot zijn. Let wel: het gaat hier om gemiddeld label B, terwijl de ambitie van het Klimaatakkoord veel verder reikt.

Ten slotte stuurde toenmalig minister Plasterk de Tweede Kamer in juli 2017 de brief ‘Labelplicht Woningcorporaties’. Conclusie: op sectorniveau is het haalbaar dat corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een B-label hebben, maar voor 85 corporaties financieel niet realiseerbaar en voor 75 corporaties ook nog organisatorisch een enorme uitdaging.

Corporaties kunnen klimaatdoelen niet waarmaken

Kortom, met het huidige overheidsbeleid kunnen corporaties de klimaatdoelen niet waarmaken, als ze tegelijkertijd de betaalbaarheid van het wonen én voldoende beschikbare sociale woningen willen garanderen.

Hiervoor zijn verschillende oorzaken te noemen. In de kern komen ze er erop neer dat corporaties in de afgelopen jaren te maken gehad hebben met allerlei maatregelen die nadelig uitpakten voor het huishoudboekje. Passend toewijzen betekent bijvoorbeeld een forse inperking op de ruimte om huurprijzen te verhogen. Hetzelfde geldt voor de Verhuurdersheffing die met de snel stijgende WOZ-waardes en vastgeklikte grondslag een steeds grotere hap neemt uit de huurinkomsten. Ook nieuwe rekenregels maken het voor corporaties moeilijker om geld te lenen, en dus om te kunnen investeren.

€ 108 miljard aan extra investeringen

Betekent dit dat de energietransitie onmogelijk gefinancierd kan worden en dat corporaties bij lange na niet hun beloofde bijdrage kunnen leveren? Gedeeltelijk. Feit is dat er op termijn voor € 108 miljard aan extra investeringen moet worden gedaan om de ruim twee miljoen corporatiewoningen klimaatneutraal te maken. Corporaties kunnen en willen zich hier hard voor maken en hun nek uitsteken. Maar zij kunnen dit nu niet zelfstandig dragen. Om dit te realiseren zijn enorme veranderingen nodig – een financiële oerknal wellicht die alles op z’n kop zet. Een wezenlijk ander financieel gesternte waaronder corporaties nu werkzaam zijn. Op Prinsjesdag kan het kabinet hier een aanzet toe geven.

Aan de Klimaattafel zijn al enkele randvoorwaarden van de corporatiesector benoemd: halvering van de Verhuurdersheffing, aanpassing van belastingregels (zoals een stop op VPB-achtige belastingen en ATAD), een innovatiecurve die tot structureel lagere kosten van energie-ingrepen leidt en een startmotor-bijdrage van € 50 miljoen. Deze randvoorwaarden vormen met elkaar de eerste stap. Ze kunnen beschouwd worden als ‘tekengeld’. Eigenlijk moeten die – in het kader van gelijk oversteken – al komende Prinsjesdag voor elkaar zijn, om het aanbod van de corporaties gestand te doen. Geen lippendienst dus of toezegging naar de toekomst toe.

Verder zouden toezichthouder Aw en borgingsinstituut WSW nog eens goed naar de rekenregels moeten kijken op basis waarvan corporaties financiering kunnen aantrekken. Ook kan de overheid de corporatiesector meer speelruimte geven door wet- en regelgeving in te richten op basis van ‘woonlasten’ in plaats van ‘huurprijs’.

Prinsjesdag staat voor de corporatiesector voor gelijk oversteken.

 

—–

Kom naar het Public Finance Event

Tijdens het Public Finance Event op 11 december bespreken we hoe je de investeringscapaciteit van jouw corporatie op niveau kunt houden. Want de kosten nemen toe door verduurzaming, belastingmaatregelen, onderhoud, renovatie en nieuwbouw. En de inkomsten blijven nagenoeg gelijk. Aan welke knoppen kun je draaien? Ben je erbij?