Gelukkig, u zit niet meer eeuwig aan die huurder vast

Maatschappelijk / 30 juni 2016
Anne Maren Langeloo
Anne Maren Langeloo
Advocaat, Hielkema & co

Op 22 december 2015 heeft minister Blok het langverwachte Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt bij de Tweede Kamer ingediend. Het wetsvoorstel rust op 2 pijlers:

  • De gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren worden gelimiteerd
  • De mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten worden uitgebreid

Op deze wijze probeert minister Blok een belangrijke impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefheid. Het voorstel is op 9 februari 2016 met grote meerderheid aangenomen door de Tweede Kamer. Het streven is dat de wet op 1 juli 2016 in werking treedt.

Meer tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk

Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland de standaard. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd, bijvoorbeeld als het gaat om huur bij gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur (bijvoorbeeld een vakantiewoning) of verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook zijn er enkele opzeggingsgronden die dienen voor een situatie waarin sprake is van tijdelijk gebruik, waaronder de zogenaamde tussenhuur en het dringend eigen gebruik (gehandicapten- of ouderenwoning of studentenwoning). Maar het huidige stelsel voorziet niet in alle situaties waarin tijdelijke verhuur wenselijk is.

Mogelijkheden inzichtelijk gemaakt

Zoals vermeld, zal de nieuwe wet de mogelijkheden van tijdelijke verhuur in vergaande mate uitbreiden. Er zal daarnaast een herschikking plaatsvinden van verschillende wetsartikelen, zodat een inzichtelijk stelsel van de mogelijkheden ontstaat. Hieronder vindt u een opsomming van de wijzigingen ten aanzien van tijdelijke verhuur. De aanstaande wijzigingen in het huurprijzenrecht blijven in dit artikel buiten beschouwing.

Korte huurovereenkomst voor zelfstandige woningen

Ten eerste maakt de nieuwe wet het mogelijk om korte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor woonruimte te sluiten, net zoals dat nu bij bedrijfsruimte al het geval is. De wet regelt dat er tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode van maximaal 2 jaar kunnen worden gesloten. In de huurovereenkomst wordt opgenomen hoe lang de huur zal duren. Tijdens de huurperiode is de gewone huurprijsbescherming van kracht.

Zonder opzegging

Een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die kennisgeving dient uiterlijk 1 maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan 3 maanden ervoor. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. Als de kennisgeving wel (tijdig) is verstuurd, dan eindigt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen recht op voortzetting.

Tussentijds opzeggen is mogelijk

Om het de huurder makkelijker te maken om tijdig andere woonruimte te vinden, mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft het tijdelijke contract dus niet helemaal uit te dienen. Daarnaast geldt dat in de Huisvestingswet wordt geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling voor de huurder gedurende de tijdelijke huurovereenkomst behouden blijft. Ook dat maakt het voor de huurder makkelijker om na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst door te stromen naar een andere woning.

De verhuurder mag een zelfde huurder niet een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aanbieden. Doet hij dat toch, dan geldt de 2e overeenkomst als aangegaan voor onbepaalde tijd. Hetzelfde geldt als de verhuurder toestaat dat de huurder na het verstrijken van de overeengekomen termijn in de woning blijft zitten.

Belangrijke uitzondering

Er geldt een belangrijke uitzondering. Voor toegelaten instellingen in de Woningwet is het verboden om voor hun zelfstandige DAEB-woningen contracten voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar af te sluiten. Het kabinet meent dat gewaarborgd moet blijven dat zelfstandige woningen in het gereguleerde segment voor onbepaalde tijd verhuurd worden. Voor bepaalde groepen mogen dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten wel gesloten worden, zoals bijvoorbeeld:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders in de noodopvang;
  • huurders met wie een 2e of laatstekans-huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Voor de hierboven genoemde situaties mogen geen huurovereenkomsten worden gesloten welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, maar moet dus gebruik worden gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst voor 2 jaar of korter.

De tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen

Ook voor onzelfstandige woningen kunnen straks tijdelijke huurovereenkomsten gesloten worden. Op die manier kunnen onder meer personen met een (tijdelijke) verblijfsvergunning gehuisvest worden, waarbij de verhuurder na afloop van de bepaalde tijd kan bezien of hij de huur wil voortzetten. Voor onzelfstandige woningen kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 5 jaar overeen gekomen worden. De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de afgesproken termijn, mits de verhuurder uiterlijk 1 maand voor het einde een kennisgeving aan de huurder stuurt. Doet hij dat niet (tijdig), dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook bij verlenging van de huurovereenkomst ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen en zijn inschrijfduur blijft bij dit vijfjaarscontract behouden.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen

Als een woning specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep, dan moet het mogelijk zijn om de huur op te zeggen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Deze opzegmogelijkheid bestaat er al voor woningen die bestemd zijn voor ouderen of gehandicapten en ook voor woningen die bestemd zijn voor studenten, de zogenaamde campuscontracten. De verhuurder kan gebruik maken van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze doelgroepen worden uitgebreid.

Jongeren (artikel 7:274c BW)

Straks zal gelden dat ook de huur ter zake een woning die is bestemd als jongerenwoning door de verhuurder kan worden opgezegd, ten behoeve van een nieuwe jongere op het moment dat de jongere de woning 5 jaar heeft bewoond. Een jongere is een persoon van minimaal 18 en maximaal 27 jaar oud. Voor schrijnende gevallen kan de termijn van 5 jaar met 2 jaar worden verlengd. Om het de jongeren makkelijker te maken om na 5 jaar door te stromen naar een andere woning, wordt in de Huisvestingswet geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling tijdens de periode van de tijdelijke huur doorloopt.

Promovendi (artikel 7:274e BW)

Aan de doelgroepen worden de promovendi toegevoegd, dat wil zeggen de personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs verbonden zijn. Voor promovendi gelden verglijkbare regels als voor studenten: de woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi, in de huurovereenkomst moet staan dat de woning na beëindiging van de huur opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd en de promovendus zal door middel van een door de onderwijsinstelling te verstrekken verklaring moeten aantonen dat hij promovendus is. Als hij dat niet meer kan aantonen, dan kan de verhuurder de huur opzeggen. Jongeren, studenten en promovendi zijn uitwisselbaar, hetgeen betekent dat een woning die aan een promovendus was verhuurd ook opnieuw aan een jongere of student mag worden verhuurd.

Grote gezinnen (artikel 7:274f BW)

In de 3e plaats wordt geregeld dat de huur met betrekking tot grote (sociale) huurwoningen die specifiek zijn toegewezen aan grote gezinnen, opgezegd kan worden als het betreffende gezin kleiner is geworden. Bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn gegaan. Grote woningen zijn schaars en op die manier kan de woning toegewezen worden aan een ander groot gezin. Een groot gezin is een gezin met 8 of meer personen. De verhuurder kan pas gebruikmaken van deze opzeggingsgrond als de omvang van het huishouden is teruggevallen naar minder dan 5 personen.

Andere passende woonruimte en vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten

Als een verhuurder gebruikmaakt van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ om de woning te behouden voor de specifieke doelgroep, dan zal hij moeten aantonen dat de huurder met wie hij de huurovereenkomst opzegt andere passende woonruimte kan verkrijgen. Deze eis geldt nu ook al voor gehandicapten- en ouderenwoningen. Alleen voor studenten en promovendi geldt dit niet. Voor alle doelgroepen geldt verder dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering bevoegd, maar niet verplicht, is om een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Als voor een huurder duidelijk voorzienbaar is dat hij niet langer tot de doelgroep zal behoren en dat opzegging zal volgen, zal de rechter een dergelijke vergoeding naar verwachting niet toekennen.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘tussenhuur’

In de huidige wet is geregeld dat een woning bij afwezigheid van de eigenaar of huurder, tussentijds verhuurd kan worden totdat de eigenaar of eerdere huurder weer terugkeert naar de woning. Zo’n afspraak wordt ook wel tussenhuur of een diplomatenclausule genoemd. Er wordt dan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een uitdrukkelijk beding dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd. Zo’n tussenhuur is nu slechts eenmaal mogelijk. Als de tussenhuurder vertrekt, dan kan de woning niet nog een keer aan een andere tussenhuurder verhuurd worden tot het moment van terugkeer van de eigenaar of eerdere huurder. De nieuwe wet maakt dat wel mogelijk. Meerdere achtereenvolgende tussenhuren zijn straks toegestaan. Bovendien kan een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden worden verlengd. Dat doet aan de opzegbevoegdheid niets af.

Uitbreiding Leegstandwet

Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk verhuren in afwachting van verkoop, sloop of renovatie. Tijdelijke verhuur is alleen mogelijk als het gaat om 3 in de wet omschreven categorieën woningen:

  1. woonruimte in een gebouw
  2. woonruimte in te koop staande koopwoningen
  3. woonruimte in huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw

De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening is voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van tijdelijke verhuur. De eigenaar kan de huur opzeggen als de woning bijvoorbeeld verkocht wordt of als de renovatie gaat beginnen. Als de vergunning afloopt, eindigt de huurovereenkomst ook.

Aan de 3 hiervoor genoemde categorieën woningen wordt een categorie toegevoegd: de te koop staande huurwoningen. Die uitbreiding is wenselijk, omdat er soms hoge kosten gemaakt moeten worden om een huurwoning ‘verkoopklaar’ te maken (bijvoorbeeld door het kadastraal splitsen van panden). Als de woning dan niet direct wordt verkocht, ligt het niet voor de hand deze weer regulier te gaan verhuren. Dergelijke woningen kunnen in het vervolg met een Leegstandwetvergunning tijdelijk verhuurd worden. Voor deze nieuwe categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening. De gemeente bepaalt de hoogte van de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. De minimum verhuurduur en de opzegtermijn voor de verhuurder zijn wel korter. De huurovereenkomst duurt van rechtswege 3 maanden en de opzegtermijn is 2 maanden.

Conclusie wet tijdelijke verhuur

Na invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt bestaat het stelsel van tijdelijke verhuurmogelijkheden voor woonruimte uit de volgende vormen van tijdelijke verhuur:

  • de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd voor zelfstandige woonruimte met een maximumduur van 2 jaar;
  • de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte met een maximumduur van 5 jaar;
  • enkele specifieke vormen van dringend eigen gebruik: studenten, promovendi, jongeren, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen (de zogenaamde doelgroepcontracten);
  • de tussenhuur/diplomatenclausule;
  • verhuur op grond van de Leegstandwet.

Daaraan kunnen eventueel nog toegevoegd worden:

  • de huur die ziet op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW)
  • hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW).

De nieuwe wet zal niet ingrijpen in bestaande huurcontracten. Dus voor nog lopende huurcontracten blijft de bestaande regelgeving gelden.

Dit artikel is geschreven door Anne Maren Langeloo, advocaat bij Hielkema & co.