Gezocht: kabinet met visie op de woningmarkt

Maatschappelijk / 25 september 2017
Rob van den Broeke
Rob van den Broeke
Directeur-bestuurder, QuaWonen

De stelling van dit kabinet dat de renovatie van de woningmarkt voltooid is, houdt geen stand. Blok heeft weliswaar de bakens stevig verzet, maar daarmee nog onvoldoende resultaat geboekt.

Het nieuwe kabinet is aan zet om ruimte te geven en te faciliteren: vergroot de beschikbaarheid, verruim de mogelijkheden voor woningzoekenden, maak betaalbaarheid écht belangrijk, vergroot de investeringsmogelijkheden en doe recht aan de lokale en regionale verschillen.

Huurmarkt verstopt verder

In plaats van maar doorstroming, is bereikt dat de huurmarkt verder verstopt. Mensen die niet langer kunnen aankloppen bij corporaties, blijven zitten waar ze zitten. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen staat daarmee stevig onder druk. Terwijl een woningtekort zich aandient, is de investeringsmachine van corporaties behoorlijk verstoord geraakt. De rigiditeit van inkomens- en huurprijsgrenzen definieert in- en outsiders en veroorzaakt daarmee tweedeling. Het passend toewijzen selecteert mensen met laag inkomen in potentieel zwakkere wijken. Deze ruimtelijke tweedeling heeft ongewenste effecten op de langere termijn. Het hebben van gemengde wijken is een verworvenheid vanuit het verleden. Iets om zuinig op te zijn en zeker niet iets om in te wisselen voor het type buitenwijken zoals te vinden in menig buitenland.

Een ongewenste en onnodige ontwikkeling

De verhuurdersheffing leidt tot opwaartse ontwikkeling van het huurprijsniveau en tot stijgende uitgaven aan huurtoeslag. Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid een ongewenste ontwikkeling, en onnodig omdat nodeloos geld wordt rondgepompt in het systeem. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen staat voor de net-niet-toeslagontvangers op de tocht. Lagere middeninkomens mogen niet langer sociaal huren, komen bij de commerciële verhuurder niet door de ballotage, en vangen bot bij de bank voor de financiering van een koopwoning. Los daarvan is er lang niet overal in Nederland sprake van een aantrekkelijke markt voor beleggers om te investeren in markthuurwoningen. De Noordvleugel van de Randstad is voor beleggers interessant, daarbuiten niet. Verouderde stadswijken herbergen meestal wel de echte vernieuwingsopgaven, maar zijn voor beleggers evenmin aantrekkelijk. De markt laat het in die zin afweten.

Het zou verstandig zijn…

Vanuit de optiek van betaalbaarheid en beschikbaarheid zou het verstandig zijn wanneer en nieuw kabinet de gestarte renovatie voortzet, maar dan wel met een ander idee over het gewenste resultaat. Het zou verstandig zijn om ruimte te geven aan regionale differentiatie – in inkomens- en huurprijsgrenzen. Het zou verstandig zijn om in het kader van de betaalbaarheid van het wonen de hoogte van het inkomen te matchen met NIBUD-normen voor betaalbaarheid. Betaalbaarheid van het wonen is beter te borgen door huurtoeslag anders in te zetten, dan wel over te hevelen naar de corporaties. Tegelijkertijd onder afschaffing van de verhuurdersheffing en VPB-betaling. Daarmee wordt immers de opwaartse cirkel doorbroken waarbij meer heffing leidt tot hogere huren en dit leidt tot hogere uitgaven huurtoeslag.

Ten einde lagere middeninkomens te bedienen, zou de inkomensgrens voor sociaal huren verhoogd moeten worden. Daar waar de markt het laat afweten zouden corporaties gelegitimeerd moeten zijn om binnen de DAEB, markthuur te realiseren. Uiteraard passend binnen de gemeentelijke woonvisie. De instroom van vergunninghouders, uitstroom vanuit beschermd wonen, de inzet op langer zelfstandig thuis, vergroten ontegenzeggelijk de druk op de sociale huursector. Meer woningen zijn nodig. De investeringsmachine van corporaties gaat beter werken wanneer de heffing plaatsmaakt voor een investeringsagenda. Deze agenda zou moeten inzetten op vergroting van het aanbod – met nieuwbouw – en verbetering van de betaalbaarheid – via de energieaanpak. Dan snijdt het mes aan meer kanten en zijn we in staat om de renovatie van de woningmarkt echt door te voeren.

Gezocht: kabinet met visie op de woningmarkt.

Je voorbereiden op de corporatie van de toekomst? Meld je aan voor de trainingen en events van CorporatieNL. Denk bijvoorbeeld aan: het Congres Wonen en Zorg op 10 oktober.