Het Hof Den Haag moest zich onlangs buigen over de vraag of de huurder ontruiming kan voorkomen met het verweer dat verhuurder zich na het sluiten van een laatste-kans-contract onvoldoende heeft ingespannen om de huurder in het gareel te krijgen. Voordat ik deze uitspraak uiteen zet, zal ik enkele handvatten voor de verhuurder, zoals die blijken uit de rechtspraak, op een rijtje zetten.
Spelregels die volgen uit eerdere rechtspraak
Een laatste-kans-contract volgt in de regel op een vonnis waarbij de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken. Als aan de huurder een laatste kans wordt geboden in dezelfde huurwoning, is het niet verstandig om voor diezelfde woning een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Het is voldoende om schriftelijk vast te leggen onder welke voorwaarden het verkregen vonnis niet ten uitvoer zal worden gelegd. In enkele uitspraken is namelijk bepaald dat de wet (artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek) de mogelijkheid biedt om na ontbinding daarvan, de bestaande huurovereenkomst toch voort te zetten met een ontruimingsvonnis als stok achter de deur. Het voortzetten van de huurovereenkomst heeft een belangrijk voordeel. Gaat het vervolgens (weer) mis, dan kan op grond van al verkregen vonnis alsnog worden ontruimd.
Als het gaat om een overlastgevende huurder, zal handhaving van de huurder in dezelfde woning vaak onmogelijk zijn en zal één van de voorwaarden van het laatste-kans-contract juist zijn dat de huurder verhuist naar een andere woning. Het gevolg daarvan is dat bij overtreding van het laatste-kans-contract een nieuwe procedure gevoerd moet worden. Daarin zal uiteraard de kans heel groot zijn dat de ontbinding van de nieuwe huurovereenkomst wordt uitgesproken.
Een laatste-kans-contract moet na enige tijd weer overgaan in een reguliere huurovereenkomst. Rechters hechten er belang aan dat huurders niet te lang aan (vaak zeer strikte) voorwaarden zijn gebonden en bij overtreding daarvan moeten vrezen voor het verlies van hun woning. Een termijn van 2 jaar wordt in de praktijk nog wel als redelijk ervaren. Goed denkbaar is dat ook langere termijnen de toets der kritiek doorstaan, bijvoorbeeld als de huurder gedurende langere tijd hulp moet aanvaarden bij gedragsproblemen.
De uitspraak van het Hof Den Haag
Het Hof Den Haag moest onlangs in hoger beroep oordelen over een vonnis van de kantonrechter in Rotterdam. Wat was er aan de hand? Een huurster had een laatste-kans-contract gekregen nadat haar vorige huurovereenkomst was ontbonden wegens ernstige overlast, veroorzaakt door haar en haar inwonende kinderen. De huurster kreeg een nieuwe kans in een andere woning, met onder meer als voorwaarde dat zij en haar inwonende kinderen zorg en begeleiding zouden accepteren. Ook op het nieuwe adres gaat het mis. De huurster, haar kinderen en hun 2 honden veroorzaken ook daar ernstige overlast. Bovendien aanvaarden de huurster en haar kinderen geen zorg. Ze weigeren ieder contact met de verhuurder en reageren niet op sommaties om de overlast te staken.
De verhuurder start een procedure en de huurder voert daarin als verweer dat haar geen eerlijke kans is gegeven om in de nieuwe woning haar leven te beteren. Ze zou aan haar lot zijn overgelaten en onvoldoende zijn begeleid. Daarin gaat de kantonrechter mee. Deze overweegt dat de ‘nodige begeleiding van huurster niet van de grond is gekomen, waarvan de verhuurder blaam treft’. Deze verplichtte zich volgens de kantonrechter in de huurovereenkomst een zorgtraject in gang te zetten, terwijl niet was gebleken dat de verhuurder zich daarvoor had ingezet.
Het Hof Den Haag oordeelt anders dan de kantonrechter en stelt vast dat het laatste-kans-contract geen verplichting voor de verhuurder inhield om de huurder te begeleiden. Het Hof overweegt heel stellig dat dit ‘op geen enkele manier’ uit de huurovereenkomst bleek. Bovendien bleek nu juist dat de huurster ieder contact met de verhuurder ontweek, zodat het Hof de kantonrechter ook niet volgde in de overweging dat de verhuurder zich niet had ingezet.
De huurovereenkomst wordt door het Hof alsnog ontbonden, ondanks het evidente belang bij onderdak van de huurster en haar 2 kinderen. Het Hof overweegt: “Huurster heeft tal van kansen gekregen, terwijl ook hulp is aangeboden. Eens houdt het op, hoe ernstig de gevolgen voor de huurster ook zullen zijn.”
Ten slotte: verdeling van verantwoordelijkheden
Het liep voor deze verhuurder in hoger beroep goed af , maar de procedure geeft aan dat het goed is om in laatste-kans-contracten de verdeling van verantwoordelijkheden goed en duidelijk neer te leggen.
Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt is er overigens de mogelijkheid om een laatste-kans-contract voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) te sluiten. Voorzover mij bekend, wordt hiervan weinig gebruik gemaakt. Dat zal erin zijn gelegen dat zo’n laatste-kans-contract in de praktijk toch niet zomaar na de overeengekomen bepaalde tijd eindigt. De redenen voor het afsluiten van het contract zullen er immers in zijn opgenomen, net als de voorwaarden waaraan de huurder zich moet houden. Besluit de verhuurder om de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen en blijft de huurder zitten, dan zal een procedure moeten worden gestart.
Ik verwacht dat een rechter in zo’n procedure toch inhoudelijk gaat beoordelen of de huurder zich voldoende heeft ingespannen en niet zonder meer zal uitgaan van het geëindigd zijn van de tijdelijkheid van de huurovereenkomst.
Ook voorbereid zijn op de corporatie van de toekomst? Schrijf je in voor de trainingen en events van CorporatieNL. Denk aan:
