Woningen voor middeninkomensgroepen; vraag en – gebrek aan – aanbod
Een aantal gemeenten is bovendien geïnteresseerd in de bouw van middeldure huurwoningen in kwetsbare stadswijken die een eenzijdige woningvoorraad, een lage sociaaleconomische status en veel leefbaarheidsproblemen kennen. Een gemêleerde woningvoorraad met dito bevolkingssamenstelling zou die wijken een positieve impuls kunnen geven.
Bijvoorbeeld in Rotterdam Zuid is een aantal kwetsbare wijken te vinden. Wie een huur van € 850 kan betalen, zo bleek uit het onderzoek voor De Vernieuwde Stad, kan hier ook kopen, maar de middeninkomensgroepen kopen liever niet in kwetsbare wijken; huren is voor hen minder riskant. Middeldure huur is dan geen antwoord op een krappe koopmarkt, maar een impuls voor de buurt. De bestaande voorraad biedt ook geen soelaas; die heeft een te lage kwaliteit om middeninkomensgroepen te verleiden om in die wijken te gaan wonen.
Het bouwen van woningen voor middeninkomensgroepen is geen taak van woningcorporaties maar een taak van marktpartijen. De nieuwe Woningwet 2015 biedt corporaties alleen een mogelijkheid om voor middeninkomensgroepen te bouwen als een markttoets uitwijst dat marktpartijen hier geen brood in zien. De gemeente moet opdracht geven voor een dergelijke markttoets.
Doorgaans lukt het op de meeste plaatsen wel – zij het vaak met enige moeite – om marktpartijen geïnteresseerd te krijgen voor het bouwen van middeldure huurwoningen. Maar dat lukt niet overal. Vooral in de genoemde kwetsbare stadswijken haken marktpartijen af, omdat het risico te groot is.
De letter en de geest van de regelgeving
De oplossing lijkt voor de hand te liggen: in die gevallen mogen corporaties immers wel bouwen in het huursegment van € 710 tot € 850. Maar zo eenvoudig is dat niet. Corporaties dienen dergelijke geliberaliseerde woningen binnen het niet-DAEB regime te bouwen; de commerciële tak waarvoor geen staatssteun beschikbaar is (in de vorm van geborgde, goedkope leningen) en waarvoor marktconforme rendementen gehaald moeten worden. Bij huurprijzen onder de € 850 is een marktconform rendement meestal onhaalbaar, tenzij het (zeer) kleine appartementen betreft, maar die zijn in kwetsbare wijken niet in trek. Een dilemma derhalve voor zowel de corporatie als de gemeente.
Maar laten we nu eens het vizier verplaatsen van de letter naar de geest van de (Woning)wet. Zowel de Woningwet als de Europese regelgeving met betrekking tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zien toe op een gelijk speelveld voor actoren in de woningmarkt. Concreet betekent dit dat corporaties marktpartijen niet oneigenlijk mogen beconcurreren. Als marktpartijen een bepaald marktaandeel echter laten liggen, staat voor corporaties de weg vrij om in die marktvraag te voorzien. Sterker nog; een bijdrage van corporaties aan een dergelijke opgave die politiek gewenst is en op enigerlei wijze ondersteund wordt door de staat, verhoudt zich prima tot de geest van de nationale en Europese regelgeving.
Een concreet voorstel
Daarmee komen we terecht op een concreet voorstel van ondergetekenden: verhoog de liberalisatiegrens voor nieuwbouw in bepaalde wijken tijdelijk naar bijvoorbeeld € 850. Uiteraard alleen daar waar een markttoets uitwijst dat marktpartijen de vraag van middeninkomens niet willen oppakken. Breng die nieuwbouw onder in de DAEB-tak van corporaties, maar doe dat bijvoorbeeld voor een periode van 5 jaar en dus ook voor een beperkt – met de markttoets bestreken – gebied. Na die periode kan dan opnieuw worden bezien of handhaving van de tijdelijke ophoging gewenst is, of dat ook commerciële partijen inmiddels bereid zijn om te investeren in dat segment.
Staatssteun in de vorm van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen zou dan vooralsnog mogelijk moeten zijn en wellicht is het ook mogelijk om de lokale politiek te verleiden om grondkosten en leges voor dat segment te matigen. Corporaties kunnen (in de huidige economische situatie) volstaan met en voldoen aan een gematigd rendement van bijvoorbeeld 2,5% op basis van bedrijfswaarde in plaats van te moeten voldoen aan een marktconform (direct) rendement van 3,5% op basis van marktwaarde. Voor de hand ligt bij de toewijzing ook inkomensgrenzen te hanteren, zodat zeker is dat deze woningen bij huishoudens met middeninkomens terecht komen. Verder zouden de woningen na 5 jaar overgedragen kunnen worden aan de niet-DAEB tak en op termijn dus ook de initiële geborgde lening vervangen moeten worden door een ongeborgde lening.
Is dit voorstel gedurfd? Wij denken van niet. Het is een gecontroleerde manier om publieke taken van corporaties lokaal te differentiëren. Men zou kunnen beginnen met een pilot met een wettelijke experimentstatus op Rotterdam Zuid. Het politieke draagvlak en de politieke wens om hier ook de investeringskracht van corporaties te benutten is evident. De rijksoverheid kan zo als systeemverantwoordelijke bijdragen aan de lokaal gewenste opgaven. Dat lijkt ons een mooi gebaar van een nieuwe minister.
Dit is een publicatie van prof.dr.ir. Vincent Gruis en dr. Ir. Peter van Os.
Je voorbereiden op de corporatie van de toekomst? Meld je aan voor onze trainingen en events.
