“We willen de hogere kosten niet verhalen op de huurders”

Financieel / 18 december 2018
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Hoe kijkt Marnix Norder, voorzitter van Aedes vereniging van woningcorporaties, naar de ontwikkeling van de investeringscapaciteit? We vroegen hem naar de bedreigingen voor de corporatie, ambities en zijn visie op de financiële ontwikkelingen van de sector.

Norder stelt dat de corporatie, wat betreft de financiën, in de komende jaren een zware klap te verduren zal krijgen. “Weinig mensen realiseren zich hoe hoog de fiscale druk zal oplopen. In 2021 verwachten wij ruim een miljard meer belasting te betalen dan we deden in 2017. De 100 miljoen verlaging van de verhuurderheffing die ons tijdens Prinsjesdag is geboden, is wat dat betreft een druppel op een gloeiende plaat. Ben jij blij als je na een belastingverhoging van 1000 euro te horen krijgt: weet u wat, we maken er 900 van?.”

Meer investeringscapaciteit door een belastingverlaging?

Wat betreft een tekort in investeringscapaciteit zegt Norder het volgende. “De minister becijfert dat de belastingverlaging van 100 miljoen verlaging zou leiden tot 2-3 miljard meer investeringscapaciteit. Bekijk het dan maar eens van de andere kant. Dan kom je tot een schokkende rekensom: de netto lastenverhoging van een miljard kost Nederland 20 tot 30 miljard investeringen in de woningmarkt.”

Financiële bedreigingen voor corporaties

Er zijn diverse financiële bedreigingen waar de corporatie in de toekomst mee te maken zou kunnen krijgen. Eén van deze bedreigingen is de zeer snelle stijging van bouwkosten.

Norder: “Iedereen die zijn huis verbouwt weet hoe enorm de kosten gestegen zijn. Bovendien moet je, als de economie aantrekt, ook nog rekening houden met de mogelijkheid van een rentestijging. Dat heeft verstrekkende gevolgen voor zowel de investeringsopgave als de ATAD-belasting die je betaalt: voor elke investering waarvoor je geld leent, ga je dan én meer rente én meer belasting betalen. Daar staat misschien een stijging van de waarde van je bezit tegenover, maar die zit opgesloten in de stenen. Corporaties zijn er voor de lage inkomens: we kunnen deze hogere kosten dus niet verhalen op de huurders en voor de duidelijkheid, dát willen we ook niet.”

Anticiperen op de bedreigingen

Norder geeft aan dat er helaas heel weinig is wat corporaties kunnen ondernemen om op de bedreigingen te anticiperen. “Het pijnlijke is dat we corporaties in al hun gemeenten ‘winstwaarschuwingen’ zien geven: de prestatieafspraken kunnen niet gehaald worden. Wij kunnen geen belastingen ontwijken, waar de invoering van de ATAD ironisch genoeg wel voor bedoeld was. Maar wij dragen wel de rekening. Voor ons onbegrijpelijk. Vanuit Aedes hebben wij corporaties gevraagd om de impact van de lastenoploop te berekenen en de gevolgen voor de prestatieafspraken met lokale stakeholders te bespreken. Dat is ondertussen vrijwel overal gebeurd. Ook de Woonbond en VNG maken zich grote zorgen: ook zij zijn de dupe.”

Betaalbare woningen versus verduurzamen

Norder: “Bij ons vorige congres in juli heeft de sector vastgesteld dat onze kerntaak is te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Dat gaat dus boven verduurzamen. Maar tegelijk beseffen we ons maar al te goed: de woningmarkt is divers en de lokale politieke wensen zijn dat ook. In het lokale spel tussen huurder, gemeente en corporaties – de prestatieafspraken – daar gebeurt het. Daar wordt de afweging gemaakt waar de grootste inzet op wordt gepleegd. Voor de één is dat huurmatiging, voor de ander middeldure huur of leefbaarheid.”

De schatkist noemt Norder als grootste bedreiging. De enige manier om daarop te anticiperen is het naar beneden bijstellen van je plannen. Norder: “Het is onbegrijpelijk dat dit kabinet met de mond belijdt dat corporaties kabinetsambities moet realiseren en tegelijkertijd die investeringen afroomt. Op de ambities moeten we tot onze spijt gaan inleveren, dat is de prijs die ook dit kabinet helaas betaalt.”

De sturende rol van gemeenten

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Wat zouden zij, vanuit hun nieuwe rol, kunnen doen om de ambities die zij samen met corporaties hebben te kunnen realiseren?

Norder: “Gezamenlijk optrekken met de corporaties. We zijn echt elkaars bondgenoten in dezen en dat merken we ook. Het is erg belangrijk dat gemeenten ervan doordrongen zijn dat de torenhoge belastingen die het Rijk uit de sociale woningbouw trekt, rechtstreeks ten koste gaan van woningmarktambities op lokaal niveau. Uiteindelijk moet het uit de lengte of de breedte komen, dat kan alleen maar door minder te bouwen of te verduurzamen, door hogere huren of door meer te verkopen. Gemeenten moeten zich dus niet het kaas van het brood laten eten door het Rijk.”

Tijdens het Vastgoed Event “Verstandige keuzes in verduurzaming” op 28 maart leer je wat je wanneer kiest als het gaat om verduurzaming. Je bent van harte welkom om daarbij te zijn. Bekijk het programma, de sprekers en de deelnemers.