Zorgvastgoed: een mooie kans!

Vastgoed / 15 september 2016
Steven Doorduyn
Steven Doorduyn
Senior Manager, Brink Management / Advies

Uit recent onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties blijkt dat driekwart van de corporaties zorgvastgoed bezit. In totaal gaat het om ruim 90.000 woningen in zorgcomplexen en om 50.000 aanleunwoningen. De kans is dus groot dat jouw corporatie ook zorgvastgoed heeft. Maar wat doe je met je zorgvastgoed? Houd je zorgvastgoed in bezit en breid je wellicht uit, of stoot je het juist af?

Op 20 oktober 2016 organiseert CorporatieNL de training Wonen met Zorg. Wil je daarbij aanwezig zijn? Lees hier meer en reserveer een plekje.

De kansen stijgen

De veranderingen in de zorgsector, zowel op gebied van wet- en regelgeving als op gebied van de wijzigende behoefte van de cliënt / huurder, kunnen leiden tot uitdagingen (of problemen). Zowel bij zorginstellingen als bij woningcorporaties. Het grootste risico is de leegstand, waardoor:

  • de dekking van de vaste kosten wegvalt
  • de exploitatie van de instelling verslechtert
  • en in het ergste geval financieringsvoorwaarden van banken of borgingsinstituten worden geschonden.

Reële kansen

Het zou echter vreemd zijn om niet te melden dat de veranderingen ook kansen bieden. Dat deze kansen reëel zijn, blijkt onder andere uit het sterk stijgende interesse vanuit beleggers. Zo blijkt uit recent marktonderzoek van CBRE dat er in het eerste halfjaar van 2016 bijna 250 miljoen euro aan zorgvastgoed door commerciële beleggers is gekocht. Het populairst zijn de segmenten intramurale zorg en particuliere woonzorg.

De kansen voor u als corporatie zijn dus tweeledig:

  1. het inspelen op de toenemende (en veranderende) vraag naar zorgwoningen voor uw doelgroep
  2. het eventueel afstoten van bestaand zorgvastgoed aan beleggers

Let op de voetangels en klemmen

Stel dat een ontwikkelaar naar je toekomt met een projectplan en hij vraagt of je dit project zou willen kopen? De ontwikkelaar heeft zelfs al een zorgaanbieder gevonden die bereid is een huurcontract voor 20 jaar af te sluiten.

Het is verleidelijk om direct aan het rekenen te slaan. Maar allereerst moet je natuurlijk positief antwoord geven op de vraag: past deze investering in mijn strategie en bij mijn doelgroep?

Vervolgens ga je aan de slag met de beoordeling van het plan. Wij zien in praktijk de volgende belangrijke aandachtspunten:

  1. Sta stil bij de exploitatie na afloop van het huurcontract

Niet zelden zien we dat een gebouw een grote verbouwing moet ondergaan om het weer verhuurbaar te maken. Aan de voorkant een realistische inschatting maken van toekomstig gebruik en eventuele verbouwingskosten, voorkomt teleurstellingen!

  1. Hoe ga je het project financieren?

Meestal luidt het antwoord: ‘met WSW-borging’. Maar helaas, de regels van het WSW zijn aangescherpt, waardoor de vanzelfsprekendheid waarmee een paar jaar geleden nog eenvoudig financiering kon worden geregeld, verdwenen is. Eerst eigen middelen en daarna eventueel borging! En als het project gedeeltelijk in de geliberaliseerde huur valt, zal uitgeweken moeten worden naar ongeborgde financiering. Dit is een andere wereld, met andere partijen, andere voorwaarden en andere pricing. Dus weet waar je staat!

  1. Wie is de huurder?

Je kent je huurders en je schat het percentage wanbetalers in op basis van de ervaring van de laatste jaren. Geen probleem, toch? Als je huurder een zorginstelling is, ligt dit echt heel anders. Als de instelling failliet gaat, kan dit aanzienlijke gevolgen hebben voor de exploitatie. Het inschatten van de gegoedheid van de zorginstelling is een vak apart. Dus laat je niet verleiden om zonder een goede analyse van de zorginstelling de handtekening te zetten onder het huurcontract!

Als de financiële beoordeling positief uitvalt, is het belangrijk om de juridische voorwaarden van het plan goed te bekijken. Hierover verschijnt binnenkort een artikel op CorporatieNL. Houd de site in de gaten!

Wat wil de zorgvastgoedbelegger?

In principe hetzelfde als jij! Zijn analyse volgt dezelfde lijn zoals hiervoor geschetst. In het algemeen kiezen beleggers voor recent gebouwd dan wel gemoderniseerd vastgoed omdat hier reeds rekening is gehouden met elementen als levensloopbestendigheid en alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Als je dergelijk vastgoed in je portefeuille hebt, kan het interessant zijn om de verkoop te overwegen. De rendementen die beleggers eisen dalen zienderogen, wat betekent dat de verkoopprijzen stijgen. Aanvangsrendementen onder de 6% zijn geen uitzondering meer. Voor een succesvolle verkoop zijn het volgen van een gestructureerd proces en het hebben van marktkennis belangrijke vereisten. Uiteraard dien je de gebruikelijke procedures in acht te nemen bij het verkopen van je vastgoed.

Met goed huiswerk lukt het

Zowel het investeren in zorgvastgoed als het afstoten ervan biedt kansen voor uw corporatie. Maar op strategisch, financieel en juridisch vlak zijn er valkuilen die een op het eerste gezicht mooie kans kunnen veranderen in een (financieel) drama. Wij zijn er echter van overtuigd dat met een gedegen voorbereiding en kennis van de markt, het mogelijk is om succesvol invulling te geven aan uw doelstellingen op het gebied van de zorg. Weet wat u voorgeschoteld krijgt!

Wat leer je tijdens de training Wonen met Zorg op 20 oktober 2016?

De training heeft als doel om je inzicht te bieden in de voetangels en klemmen bij investeringen en desinvesteringen in zorgvastgoed. Wij belichten deze zowel vanuit financieel als vanuit juridisch perspectief. Ben je geprikkeld? Schrijf je dan nu in.