Volgens artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek wordt onder woonruimte verstaan: ‘een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’. Wat zijn precies die onroerende aanhorigheden (een moeilijk woord voor iets dat tot het te verhuren object behoort)? En kan een healthclub met zwembad, fitness en sauna ook zo worden aangeduid?

Onroerende aanhorigheden maken deel uit van de gehuurde woonruimte

Onroerende aanhorigheden, zo blijkt uit artikel 7:233 BW, maken dus deel uit van de woonruimte. Onroerende aanhorigheden die onder het woonruimtebegrip vallen, vallen ook onder de regels van de huur- en huurprijsbescherming. Volgens Tekst & Commentaar is in beginsel aanhorig de voorziening die krachtens de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan ook in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. Waar kunt u dan aan denken? Bijvoorbeeld aan collectieve installaties (zoals de cv, licht, enz.), gemeenschappelijke ruimten en besloten tuinen. Openbaar groen valt dus niet onder de aanhorigheden.

Maakt een healthclub met zwembad, fitness en sauna deel uit van de onroerende aanhorigheden?

Aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden viel onlangs de eer ten deel om te bepalen of een healthclub met zwembad, fitness en sauna kon worden aangeduid als onroerende aanhorigheid.[1] De kantonrechter had in eerste aanleg al bepaald dat dit, ondanks het bestaan van een aparte gebruiksovereenkomst, het geval was. De huurder had dus, nu er geen gebruik kon worden gemaakt van de voorziening, recht op een vermindering van de huurprijs.

Arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden over de onroerende aanhorigheden

Het hof is met de beslissing van de kantonrechter meegegaan. Het hof heeft voorop gesteld dat voor het antwoord op de vraag of ten aanzien van een voorziening sprake is van een onroerende aanhorigheid, de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening bepalend zijn. Het gaat niet zozeer om de omschrijving in de huurovereenkomst, maar om hetgeen partijen voor ogen hadden en redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De huurdersbrochure van de verhuurder speelde uiteindelijk een grote rol bij het oordeel van het hof. Zo werd daar de indruk mee gewekt dat de huurders van een appartement gebruik zouden kunnen maken van de voorzieningen in het complex, waaronder de ‘exclusieve healthclub’. De bewoners konden beschikken over de voorzieningen, de club was speciaal voor bewoners en de bewoners hoefden om te sporten, aldus de brochure, de deur dus niet meer uit. De healthclub lag bovendien in een pand dat direct verbonden was met de torens waarin de verhuurde appartementen lagen. Deze voorzieningen waren niet beschikbaar voor anderen dan bewoners van de appartementen in de torens. Bovendien had de huurder in kwestie vanaf het begin gebruik gemaakt van de voorzieningen en kreeg hij van de verhuurder zelfs een vergoeding wanneer gebruik niet mogelijk was. En, nu komt het, deze vergoeding werd ook nog eens omschreven als ‘gederfd woongenot’. Volgens het hof stond dus vast dat de voorzieningen konden worden beschouwd als onroerende aanhorigheden en dus ook deel uitmaakten van de huur- en de huurprijsbescherming.

Claudia Janssens is als advocaat huurrecht en algemeen verbintenissenrecht werkzaam bij Spaans Advocaten.

[1] http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2016:1795.