Waarom is het scoren van de portefeuille zo belangrijk?
Als corporatie heb je een hoge ambitie die je graag waar wilt maken. Vastgoedsturing is een iteratief proces waarbij verschillende iteraties noodzakelijk zijn op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau om je ambities te realiseren. Het aanbrengen van focus in je vastgoedportefeuille is dan ook een belangrijke stap om je ambities te realiseren. Je doel is bijvoorbeeld dat in 2020 alle woningen minimaal een energielabel B hebben. Of de komende jaren verwacht je veel meer seniorenwoningen nodig te hebben. Met de grote diversiteit in je maatschappelijke opgave is het noodzakelijk om dit budget zo ongeschonden mogelijk bij je einddoel te laten eindigen. Echter kun je het beschikbare budget maar één keer uitgeven. Daarom is het van belang een gerichte en juiste selectie te maken van de objecten in je portefeuille waar je wel en niet tijd en geld in stopt. Tevens geeft het scoren van de portefeuille je inzicht in hoeverre je op schema ligt om je doelen ook echt te realiseren. Wanneer je de hele portefeuille en de afzonderlijke complexen langs een meetlat legt, kun je gericht keuzes maken. Hoe ga je te werk?
Begin met het vaststellen van de KPI’s en het scoren van objecten
Start met het bepalen van de KPI’s die nodig zijn voor het behalen van de doelstellingen van je corporatie. Denk hierbij aan rendement, huurklasse, duurzaamheidslabel, type woningen, ligging en dergelijke. Per object bepaal je hoe deze scoort op de afzonderlijke KPI’s. Deze KPI’s zullen ten opzichte van elkaar een bepaalde belangrijkheid hebben voor de corporatie. Dat betekent dat je deze KPI’s een weging meegeeft waarbij je ook bepaalt wat de minimale norm is waaraan ze moeten voldoen. Dit resulteert in een totaalscore (een strategische score) voor het betreffende object.
Om weer even het eerdergenoemde voorbeeld erbij te halen; stel je hebt in de toekomst meer seniorenwoningen nodig. Dan geef je binnen de KPI het type woningen, de categorie seniorenwoning of nul-tredenwoningen een zwaardere weging mee dan bijvoorbeeld appartementen zonder lift, waarbij je ook een norm stelt voor de minimale score.
Bepaal hoe de objecten scoren binnen de portefeuille
Wanneer de afzonderlijke objecten een score hebben meegekregen, is de volgende stap te bepalen hoe ze scoren binnen de totale portefeuille. Hiermee heb je inzicht in welke complexen binnen de portefeuille wel en niet voldoen aan de doelstellingen en de wensportefeuille. Je kunt hiervoor gebruik maken van een kwadrant waarbij je de eerdergenoemde strategische score per object afzet tegen het rendement. Dat resulteert dan bijvoorbeeld in onderstaand overzicht. De X-as is de strategische score en de Y-as is de rendementsscore. Je bepaalt zelf welke rendementsscore je hanteert. Dat kan bijvoorbeeld de IRR zijn. Bij veel corporaties zien we IRR gedeeld door disconteringsvoet of de verwachte IRR afgezet tegen de rendementseis.