Die tekorten zijn soms zodanig dat sluiting van locaties noodzakelijk is of het voortbestaan van de zorginstelling zelf bedreigd wordt. Zorginstellingen huren hun vastgoed vaak van corporaties krachtens langlopende huurovereenkomsten, die met deze stelselwijziging geen rekening houden. De vraag is of de stelselwijziging in de zorg kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, op grond waarvan ongewijzigde instandhouding redelijkerwijs niet door de verhurende corporatie gevergd kan worden.
Zorgvastgoed: de gevolgen scheiden van wonen en zorg voor langlopende huurovereenkomsten van zorgcomplexen
Langlopende huurovereenkomsten
Corporaties en zorginstellingen hebben vaak langlopende huurovereenkomsten, bijvoorbeeld met een looptijd van 20 tot wel 40 jaar. In die huurovereenkomsten is geen rekening gehouden met de huidige stelselwijziging: de zorginstelling is een vaste huurprijs verschuldigd, ongeacht de mate waarin de zorginstelling zorgwoningen kan verhuren en ongeacht de bezettingsgraad van het zorgcomplex. Bij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst komen de risico’s’ van de stelselwijziging volledig voor rekening van de zorginstelling. De vraag is, of daar met een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) wat aan gedaan kan worden.
Wat is ‘onvoorzien’?
Het is in theorie mogelijk dat een zorginstelling een beroep doet op de stelselwijziging als onvoorziene omstandigheid, nu een wetswijziging als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, mits deze bij het sluiten van de overeenkomst in de toekomst lag. De stelselwijziging moet dus ‘onvoorzien’ zijn. Het is de vraag of dat zo is. Het stelsel van financiering van huisvesting in de zorg staat sinds midden jaren ’90 ter discussie. Zorginstellingen worden geacht daarmee bekend te zijn. Afhankelijk van de datum waarop de huur is overeengekomen, moet worden beoordeeld of de stelselwijziging onvoorzien is.
‘Redelijkheid en billijkheid’ betekent allereerst: overeenkomst nakomen
Vervolgens moet het ongewijzigd laten voortduren van de huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn. Dat is een uitzondering, want de redelijkheid en billijkheid vereisen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord. Afwijking daarvan is slechts bij hoge uitzondering toegelaten. Bij langlopende huurovereenkomsten in de zorg is het maar zeer de vraag of ongewijzigde instandhouding in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De stelselwijziging is immers van algemene aard en geldt voor elke zorginstelling.
Stelselwijziging in zorgdomein, niet in woondomein
De stelselwijziging speelt zich af in het zorgdomein. De zorginstelling is de partij die het meest in staat is de gevolgen van de stelselwijziging op te vangen, onder meer door middel van:
- het doorvoeren van scheiden van wonen en zorg
- het verzwaren van de zorg
- of eventueel het herbestemmen van het gehuurde