Corporaties en kwetsbaren: wat is wijsheid?

Maatschappelijk / 30 september 2019
Jaap van Velzen
Jaap van Velzen
Directeur, Brain Management International

Elke corporatie moet zich instellen op een variëteit aan kwetsbare huurders en op daarmee samenhangende maatregelen. Een goed inzicht in de kenmerken van het huurderbestand is daarvoor de basis. Daarnaast is inzicht in hulptrajecten bij specifieke situaties een must. En tenslotte zal de regierol van de gemeente helder moeten zijn.

Uitgangspunt

De primaire fiunctie van de corporatie is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Oftewel het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Daarnaast vervullen ze een aantal andere maatschappelijke taken. Zoals het beheer van maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld een buurthuis, wijkbibliotheek of opvanghuis) in hun woongebied en het investeren in leefbaarheid.

Met als uitgangspunt dat iedereen zoveel mogelijk kan wonen op een voor hem of haar passende plek, met of zonder ondersteuning, hebben verschillende categorieën huurders in toenemende mate extra aandacht nodig. In alle gevallen is het vraagstuk van kwetsbare mensen voor de corporatie dan ook dat van de kwetsbare huurder. Vanaf de intake tot en met de woonhistorie.

 

Invloed van kwetsbare huurders op het beleid van de corporatie

Kwetsbare huurders kunnen een uitdaging vormen voor de corporatie, voor hun eigen functioneren, voor hun medebewoners en voor de buurt of wijk waar ze wonen. De overlast kan in grote mate variëren. Van gezondheidsproblemen, verwaarlozing van huis en tuin, geluidsoverlast en bedreiging tot huurachterstanden en meer. In de afgelopen jaren zijn vele vormen van begeleiding en ondersteuning voor deze huurders vervallen.

Sterk veranderde geldstromen, opvangnormen in tehuizen en overbelasting en bezuinigingen bij handhavers en hulpverleners en in de ggz hebben hierop grote invloed gehad. Met als gevolg dat de grootste huisvesters – de corporaties – zowel het beroep op hun woningen als op ingrijpen bij problemen in complexiteit hebben zien verschuiven.

 

Persoonlijke problematiek

Zo realiseren corporaties al vele jaren vormen van beschermd wonen voor mensen met psychiatrische problemen of een licht verstandelijke beperking. In samenwerking met zorgorganisaties worden huisvesting en begeleiding gecombineerd aangeboden. Inmiddels is er de Meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang, die mede door de corporaties is ondertekend. Zorgorganisaties stoten echter onder druk van bezuinigingen steeds vaker de component huisvesting vaker af. Hierdoor wonen mensen met genoemde kenmerken toenemend zelfstandig en met minder of zonder begeleiding in een sociale huurwoning. Daarnaast vallen nieuwe cliënten beschermd wonen vanaf 2022 onder de verantwoordelijkheid van hun woongemeente, dus niet meer onder de 44 centrumgemeenten. Die decentralisatie wordt de komende 10 jaar gerealiseerd.

Het beroep op corporatiewoningen zal daardoor naar verwachting stijgen.

Het aantal langer zelfstandig wonende (oudere) ouderen neemt eveneens toe. En daarmee het optreden van mogelijke beperkingen als eenzaamheid, dementie en fysieke problemen.

Tegelijkertijd neemt de laatste jaren het aantal verwarde personen toe. Jaarlijks levert dat vele duizenden meldingen op van verschillende vormen van overlast.

Sociaal maatschappelijke problematiek

Naar schatting 1,4 miljoen mensen hebben problematische schulden. Van hen is overigens nog geen 15% bekend bij gemeenten en hulpverleners. Maar ze dragen wel in aanzienlijke mate bij aan huurachterstanden en vormen zo een risico voor zzichzelf als voor de corporatie. In 2017 waren er 3700 huisuitzettingen, waarvan sinds de laatste vijf jaar 80% vanwege huurachterstanden. Het betrof voor 85% alleenstaanden. (bron: Aedes. Onderzoek onder 179 van de 339 corporaties). Overigens is het aantal uitzettingen de laatste jaren afgenomen, in 2017 met een kwart. Deze dalende trend houdt nu vier jaar aan. Corporaties zetten daarvoor verschillende instrumenten in. Zoals huisbezoeken, telefonisch contact of een aangescherpt incassobeleid. Maar het belangrijkste zijn de preventieve afspraken met gemeenten en intensieve samenwerking met organisaties als banken, energiebedrijven, zorgverzekeraars en welzijns-/zorginstellingen.

Mensen met problematische schulden kunnen het leven van alledag nauwelijks meer overzien. Als gevolg daarvan nemen ze vaak irrationele besluiten met alle gevolgen van dien. Een uitzetting is immers de ultieme maatregel voor zowel de corporatie als voor een huurder. Die raakt zijn onderdak kwijt en wordt in principe dakloos. De corporatie leidt verlies aan inkomsten, maakt begeleidings-, proces- en uitzettingskosten en is niet gebaat bij instabiliteit in het woningbestand.

 

Randvoorwaarden voor een aanpak

Enkele jaren geleden deed ik een ontwikkelingsvoorstel aan de directeur van een corporatie over looproutes naar voorzieningen. Zijn reactie: ‘Als corporatie hebben we niks met de openbare ruimte te maken. Dat is een verantwoordelijkheid van de gemeente’. Die tijd is inmiddels voorbij. Relaties en dwarsverbanden in woonwijken en buurten nemen sterk in belang toe. Dat geldt voor de woonkwaliteit, de infrastructuur, de leefbaarheid in de buurt, de bereikbaarheid van voorzieningen én voor het tackelen van problemen met en tussen  huurders. De verhuur en het onderhoud van woningen zijn niet los te zien van de bewoners ervan, hun woongenot en hun verbondenheid met de wijk.

Problemen van kwetsbare huurders vragen extra inzet van de corporatie als geheel. Zowel bij onderhoud als klantcontacten, bij het tijdig betalen van de huur en bij een beroep op ondersteuning. Medewerkers uit verschillende corporatiegeledingen zullen zich wellicht meer bewust moeten worden van ‘probleemgevallen’en van de kansen en mogelijkheden om uitwassen voor te zijn. Kwetsbare huurders zijn eerder geholpen met inzicht en begrip en adequate zorg dan met rigoureus ingrijpen als het te laat is. Overigens hangt de besluitvorming daarover sterk af van de mate van hinder en overlast voor andere bewoners. In hun ogen duurt het bereiken van oplossingen op dit vlak – vaak terecht – nog veel te lang.

De omgang met kwetsbare huurders is uiteraard geen zaak van de corporatie alleen. Terecht vragen ze gezamenlijk om een regierol van de gemeente in deze. Maar dan moet de inhoud van die rol wel helder zijn. Gaat het om preventieve schuldenaanpak? Om de handhaving door politie of zorginstellingen? Om het realiseren van ontmoetingsplekken in de wijk of de inzet van maatschappelijk vastgoed? Terwijl de brede leefbaarheidsinzet van corporaties inmiddels is weggeregeld neemt potentieel problematisch functioneren of gedrag van groepen huurders immers eerder toe dan af.

Wat is wijsheid?

De corporatie als organisatie zal zich bewust breder moeten instellen op een variëteit aan kwetsbare huurders en op daarmee samenhangende maatregelen. Een goed inzicht in de kenmerken van het huurderbestand (de juiste data) is daarvoor de basis. Daarnaast is inzicht in hulp- en ondersteuningstrajecten bij specifieke persoonlijke en overlastsituaties een must. Welke organisatie moet wanneer worden ingeschakeld, zijn ze daartoe ook daadwerkelijk in staat, bereid en beschikbaar als het nodig is?

Daarnaast zal de regierol van de gemeente helder moeten zijn, inclusief de concrete benoeming van preventieve en actuele aanpakken bij problemen – voor elke categorie kwetsbare personen. Verschillende gemeenten hebben met corporaties prestatieafspraken gemaakt over kwetsbare huurders. Mogelijk kunnen die bij gebleken effectiviteit breed worden gestandaardiseerd.

In elke beleidsaanpak, dus ook die ten aanzien van kwetsbare huurders, wordt het belang benadrukt van meer samenwerking. De concrete uitwerking van deze mantra laat vaak jaren op zich wachten. Hopelijk kantelen de inzichten zowel bij rijk als gemeenten en bij betrokken organisaties snel. En wel in de urgente overtuiging dat kwetsbare personen vooral gebaat zijn bij hulp en ondersteuning, totdat zij de draad weer kunnen oppakken en weer als een verantwoordelijk huurder kunnen functioneren.