Geraakt

De corporaties zijn flink in hun portemonnee geraakt door de Rijksoverheid. De verhuurderheffing werd geïntroduceerd en is toegenomen door stijgende WOZ-waarden. Corporaties moeten nu vennootschapsbelasting betalen en een aantal andere fiscale voordelen zijn ingeperkt (ATAD). Van de 12 maanden huur leveren corporaties nu direct 4 maanden in aan de overheid. Een behoorlijke straf dus.

Toch is er iets geks aan de hand. De afgelopen jaren zie ik een opeenstapeling van opdrachten die bij de woningcorporaties worden neergelegd, zonder dat daar extra middelen voor beschikbaar zijn gekomen. Sterker nog, de corporaties moeten met steeds minder middelen wel de verduurzamingsopgave realiseren, het liefst woningen bijbouwen en meedenken over leefbaarheid en huurmatiging in hun gemeente. In dit artikel wil ik dieper ingaan op één van deze extra opgaven: de wijkaanpakken aardgasvrij en hoe corporaties mogelijk gedwongen worden met geld van hun huurders particulieren te subsidiëren.

Hebben corporaties genoeg geld?

In Nederland zijn meer dan 300 woningcorporaties actief die samen zo’n 30% van de woningvoorraad in bezit hebben. Dit is het hoogste percentage in heel Europa. Als we inzoomen op de corporaties in Nederland zien we een sector die al jarenlang verbetert. Uit de benchmark van Aedes blijkt een daling van bedrijfslasten, meer verduurzaming en dat tegen beperkte huurstijgingen. Ik hoor een aantal van jullie nu denken: ‘’Sven, die woningcorporaties zijn toch gewoon hartstikke rijk? Dus ze kunnen gemakkelijk als startmotor aan de slag!’’. Er zijn alleen twee problemen met deze stelling: Niet alle woningcorporaties hebben veel geld beschikbaar en er is een te grote stapeling van uitdagingen.

De sector als geheel verbetert, alleen de regionale verschillen blijven groot. Vooral de regio Den Haag – Rotterdam is rijk aan financieel zwakke woningcorporaties. Dit gekoppeld met hoge instandhoudingskosten (veel woningen voor 1990) maakt dat het lastig is extra te investeren in nieuwbouw of verduurzaming. Als we inzoomen zien we dit bevestigd in rapporten van het WSW en BZK. Sectorbreed zijn er voldoende middelen om de doelstellingen richting 2030 te halen. Hier is bijna 7 miljard euro aan extra investeringen voor nodig. Echter, op individueel niveau gaat het 55 woningcorporaties niet lukken deze doelstellingen te halen.

Daarnaast speelt er nog een ander probleem: de stapeling van problemen en wensen die bij corporaties worden neergelegd. Vooral nieuwbouw krijgt extra aandacht. Het Rijk heeft hier een korting op de verhuurderheffing voor beschikbaar gesteld. Als we naar de cijfer kijken is dit natuurlijk een sigaar uit eigen doos. De komende 10 jaar stelt de Rijksoverheid 1 miljard vrij voor het realiseren van 40.000 nieuwe corporatiewoningen, maar jaarlijks betaalt de sector alleen al 1,8 miljard aan verhuurderheffing. Met stijgende WOZ-waarden neemt deze heffing toe, waardoor het de korting tenietdoet.

Een startmotor zonder brandstof?

In de bovenstaande berekeningen is geen rekening gehouden met de toenemende druk als startmotor aan de slag te gaan met aardgasvrij en de kosten uit de wijkaanpakken liegen er niet om. Woningcorporaties zullen miljarden moeten uitgeven om hun bezit aardgasvrij te krijgen. In het voorjaar van 2020 zal de Rijksoverheid een rapport beschikbaar stellen wat deze stapeling van opgave zal bespreken.

Ik voorspel nu alvast: er zijn te weinig middelen beschikbaar om de verduurzamingsopgave waar te maken in combinatie met al die andere wensenlijstjes. In portefeuilleplannen die ik bij meerdere corporaties maak zie ik dat vooral de kosten van aardgasvrij in combinatie met twijfels over de toekomstbestendigheid van oudere bouw de financiële ratio’s onder druk zet. Niet alleen dat, maar betaalbaarheid komt onder druk te staan. Wanneer meer oude (goedkopere) bouw gesloopt wordt en plaats moet maken voor dure nieuwbouw, dan kan de woningcorporatie bijna niet anders dan daar meer huur voor te vragen. En nee, inzoomen op de woonlasten gaat een verschil van 200-300 euro per maand niet goedmaken.

Warmtewet, gebiedsaanpakken aardgasvrij en de corporatie

Ik had de voorgaande stukken tekst nodig om te komen tot mijn centrale punt: de rol van de woningcorporatie in de aardgasvrije wijkaanpak. Nederland heeft een unieke kans om de gebouwde omgeving te verduurzamen, de collectieve kracht van woningcorporaties. De corporaties zelf nemen deze rol ook serieus en zien verduurzamen steeds meer als één van hun kerntaken.

Waar ontstaat dan het probleem? Aan de ene kant zijn het de toenemende lasten van de Rijksoverheid die het moeilijk maken voor de woningcorporaties aan al hun doelstellingen te voldoen. Daarnaast de wens van gemeenten en het Rijk om tot lokale socialisering te komen bij het realiseren van warmtenetten. In normaal Nederlands: In een bepaald deel van de gemeente gaat iedereen dezelfde prijs voor warmte betalen.

Dit klinkt op zich logisch, alle eigenaren op een grote hoop vegen en de kosten delen. In de Warmtewet 2.0 Kamerbrief wordt dit een ‘warmtekavel’ genoemd. Tot nu toe kan de gemeente partijen niet verplichten aan te sluiten op een warmtenet of ander alternatief. De gemeente kan wel op termijn een einddatum voor aardgas noemen. Mijn verwachting is echter dat woningcorporaties niet zomaar kunnen weigeren mee te doen aan de collectieve warmteopties in hun gemeenten. De Kamerbrief geeft aan dat de ‘opt-out’ mogelijkheden nog onderzocht gaan worden, maar ik verwacht dat corporaties verplicht zullen worden om mee te doen met het aardgasalternatief dat de gemeente voorstelt.

Dit zal in veel gevallen betekenen dat de gemiddelde warmteaansluiting voor woningcorporaties duurder zal uitvallen. Het hopeloze versnipperde bezit in de grote steden, complexiteit van VvE’s en hogere kosten voor warmteaansluitingen bij particulieren werkt dit in de hand. Reken met een factor 2-3 keer zo grote investering per woning, op asis van kengetallen uit de huidige wijkaanpakken. Zie de illustratie hiernaast. Dit voorbeeld komt uit een rapport dat Berenschot heeft opgesteld voor de Vereniging Eigen Huis. Samen met de al beperkte bestedingsruimte van woningcorporaties zal dit de financiële ratio’s nog verder onder druk zetten.

Dit bovenstaande is een probleem. In de kern vragen we hiermee huurders met een kleine portemonnee te betalen voor villabewoners (lees dit met een knipoog). Dit kan voor de energietransitie goed uitpakken, maar voor de kerntaak van een woningcorporatie is het een ramp. Het voelt niet eerlijk. De Rijksoverheid heeft tot vervelends toe corporaties beperkt tot hun kerntaak en nu is het subsidiëren van particulieren geen probleem? De combinatie van extra opgaven en minder middelen maakt dat ik verwacht dat het aantal fusies tussen woningcorporaties zal toenemen.

Meer ruimte noodzakelijk

In de praktijk hebben we elkaar nodig. Ik kan me niet voorstellen dat gemeenten woningcorporaties gaan verplichten aan te sluiten op warmtenetten, ook al krijgen ze die mogelijkheid. Wat we nodig hebben is een andere kijk op de rol van woningcorporaties. Het is tijd om wat gewicht van de weegschaal te halen. Minder zware druk op de kerntaken en meer ruimte in de energietransitie en woningbouw. Daarbij moet de verhuurderheffing ook wat mij betreft gebruikt worden om meer te verduurzamen en woningen te realiseren. Sinds de introductie van de verhuurderheffing is het aantal nieuwbouwwoningen door woningcorporaties met 43% afgenomen. Tot slot heeft Aedes in een artikel aangeven dat de gedwongen verhuur aan enkel mensen met lagere inkomens de leefbaarheid van onze steden niet ten goede komt.

Zomaar wat ideeën zijn om woningcorporaties door middel van de verhuurderheffing te compenseren voor hun startmotor rol in de uitrol van warmtenetten. Daarmee hebben we het voordeel van massa, zodat dat huurders daar de prijs voor betalen. Hierbij moet het mogelijk worden voor woningcorporaties uitgepond bezit terug te kopen wat nu leidt tot versnipperde wijken en onmogelijke besluitvormingstrajecten. Willen we echt de laagste maatschappelijke kosten? Dan moeten we ook de rol van particuliere beleggers in onze te versnipperde steden durven te benoemen.

De verhuurderheffing is nu meer dan 7 jaar oud. Dit waren 7 magere jaren voor de corporatiesector en daarmee de verduurzamingsopgave van Nederland. Tijd voor 7 vette jaren.

Dit artikel is geschreven door Sven Ringelberg, programmaleider duurzaamheid bij de gemeente Rotterdam en tevens eigenaar van Simpel Subsidie.