Met een goede balans is aardgasvrije nieuwbouw haalbaar en betaalbaar

Corporatie / 25 april 2019
Daniel van Staveren
Daniel van Staveren
Adviseur, gespecialiseerd in duurzaamheidsprojecten en circulaire economie, bij Over Morgen

Gasloos wonen een dure grap? De perceptie is dat aardgasvrije nieuwbouw hogere huren met zich meebrengt. Dit is echter wat kort door de bocht. De huurder geniet een forse besparing, terwijl de corporatie de investeringen doet. Betaalbare aardgasvrije nieuwbouw valt of staat met de juiste balans tussen baten en investering voor huurder en corporatie.

De Groningse gaskraan gaat dicht. Om een CO2-neutrale gebouwde omgeving te realiseren gaat Nederland van het aardgas af. Om snel stappen te zetten is per 1 juli de gasaansluiting bij nieuwbouwwoningen niet meer toegestaan. Een goede stap, maar wie investeert en wie profiteert? Met de traditionele manier van verrekening van woonlasten is de huurder bij sommige aardgasvrije concepten beter uit. Balans is nodig om haalbare aardgasvrije nieuwbouw te realiseren. Voor corporaties zijn er twee methodes om toe te passen.

2 methodes van aardgasvrije nieuwbouw voor corporaties


1- Een energiebundel

De energieprestatievergoeding (EPV) mag alleen onder strikte voorwaarden in rekening worden gebracht bij de huurder. De belangrijkste voorwaarde is dat de woning ’Nul Op de Meter’ is (NOM). Als er voldoende zonnepanelen op het dak (kunnen) worden geplaatst die jaarlijks even veel elektriciteit opwekken als wordt gebruikt, dan heeft de woning dus geen energierekening meer. In plaats van de energierekening betaalt de huurder een EPV aan de woningcorporatie. In ruil hiervoor krijgt de huurder een energiebundel, opgewekt met zonnepanelen, die voldoende is voor het energiegebruik.

Een uitdaging bij dit model is het plaatsen van voldoende zonnepanelen (ongeveer 16) op de relatief kleine daken van corporatiewoningen. Een andere belangrijke uitdaging is dat de prestaties van de installaties, de warmtevraag en energiegebruik moeten worden gemonitord. De corporatie kan dit niet zelf en moet dus langjarige contracten afsluiten met marktpartijen. Voor veel corporaties is dit nieuw en dat vraagt lef en vertrouwen tussen samenwerkende partijen.

2- Vastrecht warmte en servicekostenvergoeding

Niet alle nieuwbouwwoningen kunnen voldoen aan de Nul op de Meter -eisen. In dat geval is een EPV niet toegestaan. Gelukkig zijn er andere mogelijkheden om de balans te houden tussen investering en baten. Hierdoor kunnen ook voor woningcorporatie en huurder aardgasvrije concepten worden gerealiseerd.

Eén van de mogelijkheden is het in rekening brengen van een vastrecht voor de levering van warmte bij de huurder. De meeste corporaties zijn hier al bekend mee. Bij het leveren van warmte met een collectief systeem, zoals een warmtenet, een collectieve CV-ketel of collectieve warmtepomp wordt dit al veelvuldig toegepast. De verhuurder moet zich wel houden aan de wettelijke maximale tarieven. Een groot gemis voor de verhuurder is dat bij een individueel systeem, zoals een bodemwarmtepomp, nog geen servicekosten in rekening gebracht mogen worden. Dat is nu nog niet wettelijk geregeld.

Belangrijk voor de balans is dat er wel een servicekostenvergoeding voor zonnepanelen in rekening gebracht mag worden bij huurder. Zorg er dan wel voor dat de zonnepanelen roerend goed zijn.

Dus: is aardgasvrije nieuwbouw een dure grap? Het vraagt een hogere investering voor de verhuurder, maar met de juiste verrekening met de huurder ontstaat er balans.