Huurakkoord
Gelijke woningen hebben soms verschillende huurprijzen. Bijvoorbeeld doordat iemand ergens al lang woont. Als corporatie kun je die verschillen nu langzaam wegwerken. Uitgangspunt daarbij is dat de huursom niet meer mag stijgen dan een vastgesteld percentage. Onder de huursom verstaan we de optelsom van alle huren bij elkaar, het is de totale huur die jouw corporatie ophaalt.
In het Sociaal huurakkoord is afgesproken dat de huur met niet meer verhoogd wordt dan met het inflatiepercentage, tenzij je hier afspraken over maakt. De maximale huursomstijging is 2,6%, dat is exclusief harmonisatie of verhoging vanwege woningverbetering. Sommige woningen vallen buiten de maximum norm. Leden van CorporatieNL kunnen de presentatie in de kennisbank raadplegen voor een overzicht van deze uitzonderingen.
Vraag van een deelnemer aan de bijeenkomst: “We nemen een complex over van een andere corporatie, telt dat mee bij de huursom?”
Antwoord Frank Ringnalda (Tomlow Advocaten): “Het is verdedigbaar is dat je dit erbuiten kunt laten. Vraag dit wel even na bij de Autoriteit woningcorporaties. En doe dit per e-mail zodat het ook vastligt.”
Huurprijsbeleid
Er is een inkomensafhankelijke huurverhoging. Uitzonderingsgroepen zijn huishoudens met 4 of meer personen of minimaal 1 AOW-gerechtigde. Voor onzelfstandige woonruimten, woonwagens, standplaatsen geldt maximaal 4,1% verhoging. Je kunt met huursprongen volgens het wetsvoorstel ook onderscheid maken op basis van hoogte inkomen en omvang van het huishouden. Er is geen uitzondering meer voor chronisch zieken en gehandicapten.
Status wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen
Het voorstel moet nog voor 1 april 2020 door de Eerste en Tweede Kamer. Is dat realistisch? Nee, dat lukt dus niet op tijd, de verwachting is dat het doorschuift naar volgend jaar. Maar dan moet je wel op tijd aan de slag om alle veranderingen door te voeren en je beleid aan te passen.
Daarom organiseren CorporatieNL en Tomlow advocaten ook in 2021 weer een bijeenkomst Huurbeleid. Dit zal plaatsvinden op maandag 8 februari bij woningcorporatie ZVH te Zaandam. Je kunt je nu vast aanmelden, dan ben je zeker van een plek.
De praktijk
In de praktijk blijkt inmiddels dat de meeste corporaties differentiëren in huurverhoging afhankelijk van kwaliteit van woning.
Je kunt tijdelijk een huurverlaging geven als iemand er in inkomen plotseling sterk op achteruitgaat. Tijdens de bijeenkomst zijn de risico’s hiervan besproken. Het kan immers zijn dat iemand ten onrechte een huurverlaging aanvraagt. Als voorbeeld is een ZZP-er genoemd die het versturen van facturen aan klanten uitstelt om daarmee het beeld te schetsen dat zijn inkomen laag is. Aan de andere kant zijn er ook huurders die werkelijk in de problemen komen en als je geen huurverlaging geeft kunnen zij in de schuldhulpverlening terechtkomen zonder dat dit de bedoeling is.
Als je een huurverlaging geeft moet je dit wel weer optrekken naar het normale niveau. De huurverlaging moet de huurder ieder jaar zelf aanvragen. Je bent als verhuurder niet per definitie gehouden om een huurverlaging toe te kennen, je kunt het dus weigeren als een huurder het aanvraagt.
Huishoudverklaringen
Voor een huishoudverklaring moet je jaarlijks een nieuwe inlogcode aanvragen bij Belastingdienst. Dit kan vanaf 1 februari 2020. De verklaring krijg je over periode van 2 jaar geleden.
Er staat een sanctie op misbruik, dat betekent dat je het niet voor andere doelen mag gebruiken bijvoorbeeld om inkomensgegevens van huurders te controleren.
Procedures
De verhuurder moet een voorstel voor de huurverhoging sturen, deze brief moet je voor 1 mei versturen. Daaraan voorafgaand moet je overleg hebben gehad met huurdersvereniging. Als de huurder instemt of geen bezwaar maakt dan is er geen probleem. Maar als de huurder niet akkoord is dan hoeft de huurder de nieuwe huurprijs nog niet te betalen. Het kan zijn dat je het bezwaar terecht vindt, dan zorg je dat de huurverhoging niet doorgaat. Maar als je het bezwaar ongegrond vindt dan moet je naar de huurcommissie. Dan volgen verschillende wegen en procedures die je moet bewandelen. In het document in de kennisbank staan deze procedures beschreven.
In de laatste circulaire huurprijsbeleid is geen maximale inkomensgrens meer vastgesteld voor de huurtoeslag, die is er nog steeds wel voor passend toewijzen. Verder zijn de huurprijsgrenzen aangepast.
Eigen praktijk deelnemers
De deelnemers aan de bijeenkomst delen hun plannen, aanpakken en beleid uit. En blijven in contact om zaken met elkaar te delen. Een paar opvallende tips:
- deltaWonen: Zo vroeg mogelijk huurdersvereniging meenemen/informeren over wijzigingen.
- ZVH legt 3 uitgewerkte scenario’s voor waaruit huurdersvertegenwoordigers kunnen kiezen. Op die manier betrek je ze volledig en maak je ze medeverantwoordelijk.
Er is een algemene wens om van anderen te horen hoe zij de veranderingen communiceren met hun huurders.
Tot slot nog een vraag aan de advocaten van Tomlow. Verwachten zij veel juridische procedures van huurders? Antwoord: “Nee, dat zal meevallen omdat het duidelijk is wie in welke regel zal vallen.” De ervaring van de deelnemers leert ook dat er altijd wel huurders zullen blijven die bezwaar maken, maar zij verwachten evenmin veel procedures.
Vooruitblik: Huurbeleid 2021
Omdat de veranderingen in 2021 behoorlijk groot kunnen zijn organiseren CorporatieNL en Tomlow advocaten ook in 2021 een bijeenkomst Huurbeleid. Voor leden van CorporatieNL is deze gratis toegankelijk. De bijeenkomst zal plaatsvinden op maandag 8 februari bij woningcorporatie ZVH te Zaandam. Er is een beperkt aantal plekken, meld je daarom nu vast aan via de trainingspagina. Dan weet je zeker dat je erbij bent en dat jouw huurbeleid ook in 2021 klopt.
