Een aantal keren per jaar spreek ik voor groepen corporatiebestuurders over data, digitalisering en vastgoedsturing. Op het oog een ingewikkelde combinatie. Strategische vastgoedbeslissingen neemt de corporatie namelijk niet dagelijks. Data over vastgoed, maar vooral over de omgeving waarin dit vastgoed opereert, is juist steeds vaker real time beschikbaar. Ik herinner me de vraag van een bestuurder tijdens één van deze colleges: “Waarom zouden we zo veel data overhoop halen, terwijl onze ervaren medewerkers de woningcomplexen als de beste kennen, onze woningvoorraad redelijk stabiel blijft en we niet dagelijks met een strategische vastgoedkeuze te maken hebben?” Het antwoord op deze vraag gaf ik al eerder. Het werken met data maakt vastgoedsturing 1) gemakkelijker, 2) sneller, 3) leuker en 4) evidence based. Ik zal je uitleggen hoe dat zit.
1. Gemakkelijker
Voor niets gaat de zon op. Een woningcorporatie zal voortdurend financiële afwegingen moeten maken. Ga ik vernieuwen, verbeteren of verduurzamen? Hoe prioriteer ik mijn vastgoedinvesteringen? Ook het afwegen van beleidsmaatregelen vraagt om een stevige onderbouwing. Hoe vind ik een balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit? Dat lijkt gemakkelijk, maar is eigenlijk erg lastig. Ik geloof dat met digitalisering en het gebruik van nieuwe data een nieuwe fase aanbreekt in het beleidsvormingsproces. Met digitale tools bladeren we zo door de eigen woningportefeuille heen, maken we afwegingen tussen investeringen, rekenen we scenario’s door en voorspellen we de consequenties van voorgenomen investeringen voor bijvoorbeeld de leefbaarheid in een wijk. Veel is al mogelijk, mits de eigen data goed op orde is en we weten op basis van welke informatie we onze beslissingen nemen. En daar wringt de schoen. Data-gedreven vastgoedsturing is zeker gemakkelijk maar de weg hiernaar toe vraagt eerst om goede structurering van de eigen vastgoeddata en een visie op de benodigde informatie-architectuur.
2. Sneller
Natuurlijk kun je voor goede vastgoedsturing gebruik maken van het collectieve geheugen van de vastgoedmedewerkers. Maar eenmaal je eigen data goed gekoppeld aan nieuwe open databronnen zoals de Leefbaarometer, Corpodata of CBS maakt vastgoedsturing sneller. Om tot dit punt te komen zijn geen dure softwarepakketten of applicaties nodig. Zo bouwden we met Stadlander in enkele weken tijd een flexibele, op maat gesneden, tool voor vastgoedsturing. Veel tools voor databeheer en zogenaamde business intelligence zijn ‘open source’. Dit betekent dat je niet alleen gebruiker maar ook ontwikkelaar bent van je eigen business intelligence. Durf jij het niveau van Excel te overstijgen zonder je vast te leggen in statische software? Het vraagt om wat lef maar je krijgt er nieuwe competenties binnen de organisatie voor terug.
3. Leuker
Nu ben ik zelf niet representatief voor de gemiddelde vastgoedmedewerker bij een woningcorporatie. Vastgoeddata is immers mijn dagelijks werk. Toch geloof ik dat indien je eenmaal heeft geproefd van data het ook voor jou naar meer smaakt. Hoe leuk is het niet zelf relevante dwarsdoorsnedes te maken van de eigen woningportefeuille? En dat vervolgens te vergelijken met de voorraad elders in dezelfde buurt? Of op basis van abstracte resultaten over woonkwaliteit steeds dieper in de data te duiken, op zoek naar de rotte plekken die daadwerkelijk om een investering vragen? En als het met flexibele digitale tools voor vastgoedsturing dan toch allemaal sneller en gemakkelijker kan, dan is het doorrekenen van nog een variant niet alleen nuttig maar ook leuk.
4. Evidence based
De belangrijkste reden om slimmer gebruik te maken van data bij vastgoedsturing is natuurlijk de betere onderbouwing van keuzes. Investeringen in lastig meetbare zaken als leefbaarheid willen we graag kunnen verantwoorden met feiten. Door naast financiële doelen ook sociale en maatschappelijke doelen meetbaar te maken, krijgen we deze feiten boven tafel. De feiten helpen bij het maken van stevige beslissingen binnen de organisatie. Maar kunnen ook dienen als basis voor een goed gesprek met gemeenten en huurders. Het zet je zelf als het ware in de driverseat.
Nog even terug naar mijn colleges voor corporatiebestuurders. Tijdens deze colleges laat ik zien hoe de beleidsachtbaan van Van Os (2007) een handzaam model kan zijn om het proces van vastgoedsturing in te richten. Het maakt onderscheid tussen het strategische, tactische en operationele beleidsniveau en laat zien dat informatie van woonobjecten op elk niveau gecombineerd moet worden met markt- en beleidsinformatie om te komen tot goede besluitvorming. Met name data over beleid, markt, buurt en wijk zijn steeds vaker openbaar beschikbaar en door in te zetten in het eigen beleidsvormingsproces. Door op een slimme manier gebruik te maken van deze data, maak je van je beleidsachtbaan een rollercoaster. Daar schreef ik ook een whitepaper over die te vinden is op de site van Republiq.
Dit artikel is een bijdrage van Ingrid Janssen, partner bij Republiq en Associate Professor, TIAS School for Business & Society.
