Scheiding. Zin of onzin?

“Het antwoord hierop hangt samen met het uitgangspunt. De vraag is irrelevant vanuit het perspectief van de Woningwet die de scheiding dwingend oplegt. Voor huurders is het onzinnig, want het leidt tot bureaucratie en administratie. Het levert de verhuurders geen extra woningen op, evenmin zullen ze meer woningen verhuren. De mutatiegraad stijgt niet en de investeringsruimte daalt door de toegenomen kosten. Het onderscheid bleek wel noodzakelijk als oplossing voor marktverstoring die ontstaat door inzet van rentekostenvoordelen (verkregen door staatsgarantie op financieringen) in een deels concurrerende markt. Als de wetgever ook de woningmarkt in beweging wilde krijgen en een grotere vrije sectorhuurmarkt wilde creëren, dan is zij daarin (nog) niet geslaagd en was scheiding ook onzinnig.”

Corporaties moeten inzetten op voorkoming van negatieve effecten van scheiding, niet discussiëren over nut en noodzaak.

De gevolgen voor de corporaties?

“Het leidt tot grote beleidsdrukte, gevolgd door organisatorische, administratieve en financiële consequenties. Op korte termijn leidt het tot gedoe en leidt het af van de kerntaken. Op de lange termijn biedt het wellicht kansen op extra scherpte in beleidskeuzes, profilering en marktbediening. Corporaties doen er dan ook goed aan niet zozeer de discussie te voeren over nut en noodzaak van de scheiding, maar volop in te zetten op voorkoming van de dreigende negatieve effecten van de invoering ervan.”

En de gevolgen voor de woningmarkt?

“Ik verwacht niet in alle markten dezelfde effecten. Wanneer het financieringsvoordeel van corporaties wegvalt in markten waar ook institutionele of commerciële partijen investeerders actief zijn, zullen op de lange termijn investeringen door deze laatst genoemde partijen toenemen. Mogelijk leidt dat tot een grotere vrije huursector. In andere markten, waar marktpartijen geen kansen zien, zal de corporatie deze projecten nog steeds kunnen realiseren, zij het met meer regeldruk, procedures en kosten. Daar is die markt niet mee geholpen. Net zo min als de mutatiegraad, zal het scheefwonen niet dalen. Op langere termijn zie ik forse risico’s op minder menging in wijken qua koopkracht en woonvormen. Dit kan de stabiliteit, waardeontwikkeling en economische activiteit in deze wijken negatief beïnvloeden.”

Aart Cooiman (52) werkt sinds 2014 als sectormanager Woningcorporaties bij Rabobank. Tevens is hij brancheadviseur Bouw en Vastgoed bij FGH Bank en werkte hij voorheen onder meer als regiodirecteur Arnhem-Nijmegen bij Portaal.

In april organiseerden CorporatieNL en Cegeka-dsa een rondetafelbijeenkomst waar corporatiebestuurders, financiers, adviseurs en leveranciers met elkaar van gedachten wisselden over de gevolgen van de scheiding van DAEB/niet-DAEB, verschillende visies en ervaringen, risico`s en oplossingsrichtingen. Vraag het volledige verslag van de bijeenkomst op, of lees de samenvatting.