Eigen kracht zoekt vreemd vermogen

De goedbedoelde dominantie van de woningcorporatie / toegelaten instelling heeft er mede voor gezorgd dat de wooncoöperatie al geruime tijd een exoot op de Nederlandse woningmarkt is. Maar, sinds kort hebben de strikte spelregels voor de TI in de nieuwe woningwet, aangevuld met artikel 18 ‘het wooncoöperatie-artikel’, een hoop dynamiek veroorzaakt. Op een heleboel plekken in het land zijn inmiddels coöperaties (in spé) opgericht. Een aantal was samengebracht in het onlangs beëindigde koplopersprogramma van Platform 31. Zeker zoveel anderen varen min op meer op eigen kracht.

Juist die eigen kracht blijkt hard nodig, want het ‘van de grond tillen’ van een wooncoöperatie is geen gemakkelijke opgave. Dat die opgave niet onmogelijk is, bewees doarpskorporaasje Jirnsum onlangs met de overname van een complex van 25 woningen van woningcorporatie Elkien. Helaas kent deze casus een aantal bijzondere elementen, waaronder een zeer lage woningwaarde die de overdracht mogelijke maakte. Bij de meeste andere casussen is sprake van een veel hogere woningwaarde en is verkoop van de corporatiewoningen aan de coöperatie onmogelijk.

Tussen wet en praktijk

In het onderzoeksrapport ‘Tussen wet en praktijk’ dat Platform 31 in oktober 2015 publiceerde, was al te lezen dat financiering en exploitatie de achilleshiel vormen van wooncoöperaties (in spé). Voor coöperaties die woningen van de woningcorporatie willen overnemen, worden financiering en exploitatie door de verkoopregels zelfs vrijwel onmogelijk gemaakt. De huidige verkoopregels verbieden corporaties immers om woningen onder de marktprijs te verkopen. Dat het in dit geval gaat om de verkoop aan een coöperatie, met exploitatie zonder wistoogmerk, maakt helaas niet uit. Waar artikel 18 van de Woningwet dus ruimte wil bieden aan wooncoöperaties, brengen de verkoopregels voor corporaties deze ruimte in de praktijk weer bijna terug naar nul.

Ruimte voor innovatie

Op basis van de kennis en ervaring die wij bij OpMaat opdeden met het onderzoek ‘Tussen wet en praktijk’, stuurden wij eind 2015 een voorstel aan het ministerie voor aanpassing van de verkoopregels. Samengevat stellen wij voor om woningverkoop aan een coöperatie (als groep natuurlijke personen) gelijk te stellen aan verkoop aan individuele natuurlijke personen. Door deze gelijkstelling komen de huidige, ruimschoots bewezen regels voor verkoop onder voorwaarden, beschikbaar voor woningverkoop aan wooncoöperaties. Verkoopmodellen als Koopgarant en Koopstart zijn gebaseerd op deze verkoopregels en hebben aangetoond een prima basis te vormen voor eigendomsverhoudingen, waardedeling en financierbaarheid.

Met de aankondiging van minister Blok komt er binnenkort experimentruimte voor verkoop van woningen aan wooncoöperaties beschikbaar. Deze ruimte kan gebruikt worden voor het ontwikkelen van een ‘coöperatieve variant’ op basis van reeds bestaande modellen zoals Koopgarant of Koopstart. Zo’n ‘coöperatief VoV-model’ kan een solide basis vormen voor de financiering en exploitatie van wooncoöperaties.