Tijd om (nieuwe) afspraken te maken over huisvesting in Nederland

Financieel / 24 oktober 2018
Redactie
Redactie
Redactie, CorporatieNL

Diverse woningcorporaties zijn bang dat hun investeringskracht in de komende jaren drastisch afneemt. De gelijkblijvende inkomsten kunnen de sterke kostenstijging niet bijbenen, stellen zij. In de aanloop naar het Public Finance Event vroegen we tal van specialisten bij corporaties, in wetenschap, politiek en advies om hun visie op de investeringskracht van corporaties. Vindt Wobbe van der Meulen, managing consultant bij Hofmeier, ook dat de investeringscapaciteit afneemt?

‘Corporaties komen  financieel meer en meer onder druk  te staan. Zaken als verhuurderheffing en toenemende fiscale druk (stijging WOZ, ATAD ed.) zijn daar exponenten van. Groot risico zit ook in stijgende rente. Dat gecombineerd met het niet meer mogen aftrekken van een groot deel van de rente,  decimeert de investeringskracht van corporaties. Tegelijkertijd stijgen ook de bouwkosten in een opgaande economie explosief (45% t.o.v. 2008). Belangrijk gevolg van dit alles is  dat corporaties in tijden van crisis niet meer anticyclisch kunnen opereren en er ook in andere sectoren (bouw, installatie, toeleveringsindustrie en transport) grote klappen zullen vallen. Daarnaast hebben we teveel de focus op de ontwikkelingen binnen de kaasstolp Nederland, terwijl de wereld om ons heen ook in razend tempo  verandert. ‘

Maar, er zijn ook positieve elementen. Corporaties moeten noodgedwongen meer focussen op kerntaken. ‘Daar horen koploper zijn op het gebied van duurzaamheid en investeren in de omgeving niet meer bij! Het maakt bijvoorbeeld ook duidelijk dat gasloos een onbetaalbaar en zinloos concept is: waarom een goede infrastructuur weggooien, terwijl er nog geen nieuwe is?.’

Bedreigingen

De corporatie staat onder druk en er is  een aantal (financiële) bedreigingen dat  op de corporatie afkomt. Denk aan;

  • Stijgende WOZ-waardes (en daardoor o.a. stijgende lokale heffingen en verhuurdersheffing);
  • Toenemende VpB (door afnemende investeringskracht);
  • Stijgende rente;
  • Beperking van de renteaftrek (ATAD);
  • Aanscherping normen WSW.

‘De desinteresse en miskenning van het belang van een goede woning als basis voor onze welvaart en ons welbevinden is een bedreiging. Het is tijd om (nieuwe) afspraken te maken over huisvesting en sociale huisvesting in Nederland. De krapte op de woningmarkt doet de roep naar grootscheepse commerciële bouw voor grote groepen op de woningmarkt toenemen, maar tot op heden zijn projectontwikkelaars en beleggers daarin (vanwege de relatief geringe rendementen) niet geïnteresseerd. Het huidige kabinet heeft weinig op met dé sector die wel grootscheeps kan bouwen. Nog steeds geldt van daaruit het adagium dat een eigen woningbezitter ‘beter’ voor de woning en de wijk is, terwijl inmiddels al wel blijkt dat dat lang niet overal het geval is (en is geweest). Een deltaplan voor de woningmarkt met daarin een prominente rol voor corporaties (regie en uitvoering) is niet ondenkbaar, helemaal niet als daarin duurzaamheids- en leefbaarheidsissues worden meegenomen. De commercie zal en kan dat niet oppakken. Corporaties kunnen (en willen) dat wel!’

Anticiperen op bedreigingen

‘Maar wat kun je als corporatie vandaag al doen om op bovenstaande bedreigingen te anticiperen?’ Dat is natuurlijk wel een dingetje volgens Van der Meulen. ‘Corporaties zijn van nature geneigd in de afwachtstand te zitten….. Scenarioplanning is een instrument dat nauwelijks gebruikt wordt, maar dat wel degelijk kan helpen. Daarnaast zijn financiële- en fiscale planning lange tijd vieze woorden geweest, terwijl  nu blijkt  hoe waardevol dergelijke instrumenten kunnen zijn. Maar het allerbelangrijkste is natuurlijk: begin bij het begin. Zorg dat alle data in het primaire systeem op orde is. Stel helder je doelstellingen vast, kijk of je die met je huidige bezetting kunt bereiken, kijk wat je moet veranderen om er wel te komen en neem daar maatregelen op. Stem daarover ook goed af met je omgeving, laat zien wat er niet meer kan en bepaal met elkaar wat er minimaal moet gebeuren.’

‘Er zijn (helaas) voor corporaties geen knoppen meer om aan te draaien. Huren verhogen is vrijwel overal geen optie (meer). Hoewel het wel gemakkelijker is gemaakt is niet-Daeb investeren  nog steeds lastig. Kosten verlagen en meer in regie werken wel, maar ook daar zitten duidelijke grenzen aan. Veel belangrijker wordt de komende jaren de discussie ‘op welk niveau vinden we dat er sprake moet zijn van sociale woningbouw’. Dan gaat het om beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Duurzaamheid is geen issue in die discussie. Eenvoudigweg, omdat blijkt dat binnen de huidige constellatie en politieke keuzes de financiële middelen daartoe ontoereikend zijn. Belangrijk is ook de wettelijke definitie erbij te pakken en te kijken welke groepen niet of onvoldoende in de eigen huisvesting kunnen voorzien en te verkennen of middeldure huur ook niet weer bij corporaties terecht kan komen. Dat kan enig (verdien) perspectief bieden, immers tot op heden pakt de markt dat niet op! Alleen door het kader waarbinnen corporaties kunnen opereren te verruimen en door de financiële beperkingen op te heffen, kunnen corporaties een rol (blijven) spelen bij het lenigen van de nood op de woningmarkt, het blijvend zorgen voor een leefbare woonomgeving en het verduurzamen van Nederland.’

De rol van gemeenten

Gemeenten hebben in de Woningwet een sturende rol gekregen richting de corporatie. Ook op financieel gebied. ‘Gemeenten zijn hierin opportunistisch. Aan de ene kant ‘verdienen’ ze aan de corporaties door hoge WOZ-waardering en stijgende grondprijzen. Aan de andere kant hebben ze last van teruglopende investeringscapaciteit en voelen ze de Rijksoverheid in de nek hijgen op gebieden als duurzaamheid en bouwen. Door invoering van de Woningwet 2015 is het  overleg tussen gemeenten en corporaties aanmerkelijk verbeterd, maar in de praktijk ligt de regie vaak nog wel bij corporaties. Gemeenten zouden er goed aan doen de gevolgen van het kabinetsbeleid en wat dat de samenleving kost (in termen van geld, maar ook van overlast, vernieling, politie-inzet, verloedering, getto-vorming ed.) inzichtelijk te maken voor de Rijksoverheid en daarover, bijvoorbeeld middels de VNG, standpunten over in te nemen. Ook zullen ze voor zichzelf duidelijk moeten maken wat ze van corporaties willen en wat corporaties daarvoor zouden moeten doen. Dat gespiegeld aan wat corporaties nog kunnen, geeft meteen aan waar gemeenten zich voor zullen moeten inzetten…..’

Kortom:

Corporaties worden aan alle kanten (financieel) ingeperkt. Dat betekent echter niet dat je daarom maar op je handen moet gaan zitten. Integendeel. Ga op zoek naar wat er wel kan en waar de mogelijkheden liggen. Scenario-, financiële- en fiscale planning helpen daarbij. Het wordt daarnaast ook hoog tijd om weer als sector te gaan acteren. Maak in Den Haag duidelijk dat de grenzen nu echt wel bereikt zijn en spreek daarbij uit één mond. Het is zo onderhand wel tijd voor nieuw bestuurlijk elan. Stop met mekkeren, vooruit met de geit!

Public Finance Event

Tijdens het Public Finance Event op 6 december bespreken ruim 100 corporaties, gemeenten, wetenschappers en adviseurs hoe we de investeringscapaciteit van elke corporatie overeind kunnen houden. Je bent van harte welkom om daarbij te zijn. Bekijk het programma, de sprekers en de deelnemers.