De woningcorporatie en de zorgverlener zullen met de bewoners respectievelijk huur- en zorgovereenkomsten sluiten. De bedoeling van de verhuurder en de zorgverlener zal zijn dat de huurder het bijzondere woonproject verlaat als hij geen behoefte meer heeft aan de geboden zorg. In de regel bestaan er immers wachtlijsten voor dit soort woonprojecten en zijn deze ingericht op hulpbehoevenden.
Wat nu als de huurder zich beroept op huurbescherming?
Ter illustratie een voorbeeld uit de praktijk. Een ADL-woning wordt bewoond door een ADL-bewoner en zijn partner. Er is sprake van een huurovereenkomst met een woningcorporatie en een zorgovereenkomst met een zorgverlener. De partner voldoet niet aan de voorwaarden voor het zorgproject en ontvangt geen ADL-zorg. De ADL-bewoner overlijdt. De partner wordt, conform de opzet van het woonproject, verzocht de aangepaste woning te verlaten, maar weigert dit met een beroep op de huurbeschermingsbepalingen. Er is een wachtlijst met mensen die staan te springen om de woning te betrekken. Bovendien ontvangt de zorgverlener voor de niet kwalificerende partner geen overheidsfinanciering, terwijl de kosten voor het hele project ongewijzigd blijven. De onwillige partner brengt daarmee het voortbestaan van het woonproject in gevaar. De verhuurder wenst stappen te ondernemen om aan deze situatie een einde te maken.
De gemengde overeenkomst
Er is sprake van verhuur van een woning en van verlening van zorg. Juridisch gezien is in zo’n geval sprake van een gemengde overeenkomst. Of de zorg en de verhuur in 1 overeenkomst of in 2 zijn opgenomen, maakt niet uit. Zelfs als de zorg door een zorgverlener wordt verstrekt en de huurovereenkomst met een corporatie is gesloten, kan juridisch sprake zijn van een gemengde overeenkomst.
Bij de invoering van de wetgeving omtrent huurbescherming, is al gedacht aan de mogelijkheid van overeenkomsten met elementen van zorg en huur. De Minister van Justitie stelde in 1979 dat geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst en dus niet van huurbescherming in het geval ‘het verzorgingselement overheerst’. Ook de Hoge Raad en lagere rechters hanteren bij de beoordeling van een beroep op huurbescherming de toets of het zorgelement al dan niet overheerst.
Handvatten en voorbeelden uit de praktijk
Waar wordt dan door rechters naar gekeken? Allereerst naar de gesloten overeenkomsten. Als er sprake is van 1 huur-zorg-overeenkomst of 2 aparte overeenkomsten voor huur en zorg die gelijktijdig zijn aangegaan en zijn gekoppeld, is dat een sterke aanwijzing dat het zorgelement overheerst. Uiteraard moet die zorg dan ook daadwerkelijk van betekenis zijn. Als de zorg bijvoorbeeld uit niet meer bestaat dan de aanwezigheid van een huismeester, overheerst het zorgkarakter natuurlijk niet. Ook helpt het als in de overeenkomst(en) met zoveel woorden wordt opgenomen dat vanwege het overheersende karakter van het zorgelement de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Verder speelt een rol of het überhaupt mogelijk is om de woning te bewonen zonder zorg af te nemen.
Vanuit Aedes wordt overigens een standaardhuurovereenkomst met zorgbepaling aangeboden. Deze overeenkomst, die uitgaat van een zorginstelling als verhuurder, kan als basis dienen voor een specifiek contract.
In het geval dat hierboven werd beschreven (het ADL-cluster), was geen enkele koppeling gemaakt tussen de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst. De huurder koos, nadat de rechter hem streng toesprak, eieren voor zijn geld en stemde in met vertrek uit de woning.
In een gepubliceerde procedure uit 2008 die erg op de beschreven casus lijkt, ging het om een begeleidwonenregime voor mensen met een autistische stoornis. Alle bewoners waren verplicht zorg te betrekken van dezelfde zorgaanbieder/verhuurder, die de personele bezetting baseerde op de persoonsgebonden budgetten van de bewoners. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat het zorgelement overheerste en er dus geen sprake was van huur(bescherming). Volgens de rechtbank Zutphen was in het geval van een zorgboerderij die volledig was ingericht op bewoning door verstandelijk- en lichamelijk gehandicapten, sprake van een gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheerst. Wonen in de boerderij zonder zorg af te nemen, was volgens de rechtbank niet mogelijk.
Tip voor corporaties
Het combineren van wonen en zorg is aan de orde van de dag. Als woningcorporatie is het raadzaam om te beseffen dat een goede koppeling tussen de 2, geschillen aan het einde van de overeenkomst(en) kan voorkomen.
Wil je ook klaar zijn voor de uitdagingen van morgen?
Meld je aan voor de training ‘Handelen als zorgcorporatie’.
Veel huurders van jouw corporatie zijn 75 jaar of ouder. Je huisvest daarnaast diverse mensen met een zorgvraag en verhuurt vastgoed aan zorgaanbieders. Het overheidsbeleid is gericht op het langer zelfstandig en zelfredzaam wonen van deze doelgroepen. Hierdoor worden aanvullende eisen gesteld aan de woning, het voorraadbeleid en de aanwezige wijkvoorzieningen. Daarnaast wordt de samenwerking met gemeenten en zorgorganisaties steeds belangrijker. Hierdoor ontstaan allerlei vraagstukken waarmee corporaties worden geconfronteerd. De trainer neemt deze vraagstukken met je door en leert je alles over de laatste ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg.
