Vastgoed kan in deze economische periode (bij gebrek aan beter) een aantrekkelijk rendement opleveren en het is voorzienbaar dat de uitgaven aan zorg in de komende decennia zullen toenemen, onder andere door de toenemende vergrijzing (‘follow the money’). Voor beleggers kan die combinatie aantrekkelijk zijn, mits zij zich rekenschap geven van de inherent daaraan verbonden risico’s.
Zorgvastgoed kan ook een interessante propositie opleveren voor uw corporatie. Dat geldt zowel voor reeds in bezit zijnde objecten (bijvoorbeeld verkoop of herontwikkeling) als voor mogelijk in bezit te verkrijgen zorgvastgoed (aankoop).
Aandachtspunten bij een aankooppropositie
Op CorporatieNL verscheen op 15 september 2016 een artikel van Steven Doorduyn van Brink Management en Advies over een aantal belangrijke aandachtspunten indien zich een aankooppropositie aandient: stel dat een ontwikkelaar naar je toekomt met een projectplan voor zorgvastgoed en hij vraagt of uw corporatie dit project zou willen kopen. De ontwikkelaar heeft zelf al een zorgaanbieder gevonden die bereid is voor 20 jaar te huren. Bij de beoordeling van een dergelijk voorstel moet in ieder geval aandacht worden besteed aan de vraag wie uw huurder precies is, wat de sterke en zwakke punten zijn van zijn (financiële) bedrijfsvoering, hoe het project kan worden gefinancierd en de vraag wat de mogelijke scenario’s zijn na afloop van het huurcontract.
Onderstaand komen een aantal juridische aspecten aan de orde die aandacht verdienen indien een scenario als hierboven genoemd zich aandient.
De dealstructuur
Het structureren van een propositie als deze is van groot belang voor een goede juridische definiëring van ieders verantwoordelijkheden, de risico’s en de (gerechtvaardigde) verwachtingen ten aanzien van het eindresultaat. Om te beginnen, moet in diverse overeenkomsten worden vastgelegd wie welke rol heeft, en hoe de rechten en plichten zijn verdeeld.
Overeenkomst met de eindgebruiker
In ieder geval zal er een huurovereenkomst moeten worden gesloten met de eindgebruiker. Indien de ontwikkelaar dat al heeft gedaan (en je deze bij verwerving van het project dient over te nemen) dient deze huurovereenkomst goed te worden gecontroleerd. Idealiter oefen je zelf invloed uit op de inhoud van de huurovereenkomst. Zo waarborg je dat de huurovereenkomst ‘doet wat hij moet doen’. Een aantal van de in dat verband relevante aspecten komen hierna aan de orde onder het kopje ‘Huurovereenkomst’.
Overeenkomst met de ontwikkelaar
Ook zal een overeenkomst moeten worden gesloten met de ontwikkelaar. Veelal zal sprake zijn van een ‘turnkey koopovereenkomst’, waarbij zowel de grond als de nog te realiseren opstal worden gekocht van de ontwikkelaar. Die zal deze op zijn beurt (laten) realiseren (door een derde – aannemer). Naast de gebruikelijke bepalingen is het met name van belang goed te letten op de vastlegging van de beoogde eigenschappen van het gekochte en het beoogde gebruik daarvan (verhuur aan de door de ontwikkelaar aangedragen huurder, met het door hem te exploiteren zorgconcept). Met name is daarbij van belang te zorgen voor een naadloze overgang tussen enerzijds hetgeen op grond van de turnkey koopovereenkomst (af)geleverd dient te worden door de ontwikkelaar, en anderzijds hetgeen je op grond van de huurovereenkomst ter beschikking dient te stellen aan de beoogde huurder. Met name op dit punt moeten ‘interface-problemen’ worden voorkomen. Het ligt in veel gevallen voor de hand dit risico uitdrukkelijk te benoemen en te verdelen door middel van concrete contractteksten. Denk onder meer ook aan de benodigde omgevingsvergunningen; de te realiseren opstal moet in overeenstemming zijn met de vigerende regels van ruimtelijke ordening.
Financiën
De financiering van projecten als deze geschiedt hetzij geborgd (met WSW borging) dan wel ongeborgd, wat mede afhangt van het huurniveau. In ieder geval dient de cashflow die samenhangt met de turnkey koopovereenkomst afgestemd te worden op de kredietlijn (en andersom). Tevens dienen onder meer looptijd van de financiering, de financiële verplichtingen en ‘covenants’ zo nodig te worden afgestemd op de cashflow uit de huurovereenkomst.
Wie is de wederpartij – zekerheden
De kracht van iedere overeenkomst staat of valt met de financiële gegoedheid van de contractuele wederpartij: een contract met een failliet is over het algemeen weinig waard. Het is daarom van groot belang dit aspect te onderzoeken en daarbij aandacht te besteden aan de vraag of er andere betrokkenen zijn die ‘sterke schouders’ hebben, om eventuele financiële risico’s te spreiden.
Bankgaranties
Wat betreft de ontwikkelaar/verkoper van het project is het over het algemeen gebruikelijk om bankgaranties te verlangen ter waarde van een percentage van de koopsom. Of een concerngarantie te vragen van de moedermaatschappij van de groep waartoe de ontwikkelaar/verkoper behoort. Indien de verwerving wordt gefinancierd door een bank zal deze vaak een ‘direct agreement’ of afbouwgarantie verlangen van de aannemer.
Ook wat betreft de huurder geldt dat onderzoek aangewezen is. De cashflow uit de huurovereenkomst is veelal sterk afhankelijk van de financiële gegoedheid van de huurder en de levensvatbaarheid van diens woonzorgconcept. Niet zelden behoren woonzorgaanbieders tot een groep van (grote) bedrijven. Dit kan aanleiding zijn om van andere (hoger in de groepsstructuur geplaatste) entiteiten te verlangen dat zij zich sterk maken voor de cashflow. Er zijn diverse mogelijke uitvoeringswijzen denkbaar, waarbij de gehanteerde juridische techniek veel verschil maakt voor de uitkomst. Het ondoordacht gebruik maken van bijvoorbeeld een ‘simpele’ borgtocht kan in geval van faillissement van de huurder in sommige gevallen een betrekkelijk schraal eindresultaat opleveren.
Huurovereenkomst
Met betrekking tot de huurovereenkomst is onder meer van belang dat je let op de looptijd, de huurprijs, indexeringen, de verdeling van verantwoordelijkheden met betrekking tot reparaties, onderhoud en vervangingen en andere voor de hand liggende onderwerpen.
Faillissement
Extra aandacht moet worden besteed aan de regeling omtrent beëindiging in geval van faillissement van de huurder. De wet en de rechtspraak laten contractuele arrangementen toe die voorzien in vergoedingen in geval van beëindiging bij faillissement, mits de geldende spelregels goed worden toegepast. Dat is met name van belang indien een derde partij zich op enigerlei wijze sterk heeft gemaakt voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat is een kwestie van zorgvuldig formuleren, om te voorkomen dat de – goedbedoelde – vergoedingsregelingen en sterkmakingen door derden afstuiten op, of aan effectiviteit inboeten door, het systeem van met name de Faillissementswet.
Kwalificatie van de huurovereenkomst
Een niet eenvoudig op te lossen kwestie is die van kwalificatie van de huurovereenkomst: veelal is die gesloten met het oog op verhuur aan een huurder die het gehuurde zelf niet als woonruimte zal gebruiken. De huurovereenkomst wordt in dit soort gevallen meestal gesloten op basis van het ROZ-model voor zogenaamde artikel 230a bedrijfsruimte. De huurder zelf echter pleegt het gehuurde in gedeelten (tegen een vergoeding) in gebruik te geven aan particulieren, die daarin gaan wonen en aldaar zorg afnemen. Het is bepaald niet ondenkbaar dat sprake is van onderhuur die kwalificeert als verhuur van woonruimte. Daarmee rijst de vraag wat die kwalificatie betekent voor de kwalificatie van de hoofdhuurovereenukomst. En met name de vraag of de regels met betrekking tot woonruimte óók van toepassing zijn op die huurovereenkomst. Dat kan onder meer relevant zijn bij het einde van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld bij tussentijdse beëindiging wegens faillissement van de huurder-onderverhuurder. Met het oog op de onderpandwaarde van het object dienen ook financiers aan dit aspect aandacht te besteden.
Exit: woonbestemming
Om het object na ommekomst van de huurovereenkomst op alternatieve wijze te kunnen aanwenden of te gelde te kunnen maken, kan het van belang zijn dat de regels van ruimtelijke ordening voorzien in de bestemming ‘wonen’. Dit met het oog op bijvoorbeeld de mogelijkheid tot uitponding van delen van het object. Ook financiers dienen dit met het oog op de onderpandwaarde relevant te vinden.
